存量个人房贷利率调整空间打开 专家：利于提升居民消费意愿

近期，房地产政策迎来积极信号。8月4日，国家发展改革委、财政部、中国人民银行、国家税务总局联合召开新闻发布会，会议主题是“打好宏观政策组合拳，推动经济高质量发展”。

对于房地产，国家发展改革委明确表示：在更好满足居民刚性和改善性住房需求、积极扩大有效投资等方面加强政策储备，不断释放超大规模市场潜力。

多位业内人士表示，要从广阔的视野来看待居住消费、房地产和建筑业以及其产业链的经济作用。当前多方释放出的信号非常明确，显示出了对于房地产市场复苏的重视程度。

事实上，对于存量个人住房贷款利率的调整，近期官方已是频繁发声。8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议，提出支持房地产市场平稳健康发展。其中，会议提及“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”，表明降低存量房贷利率有望尽快进入到实质性操作阶段。

对于社会经济而言，居民住房消费负担减轻，有助于提高居民扩大消费和投资的意愿及能力，以此强化各界对未来经济形势的信心。

“下调房贷利率和降首付是降低居民购房门槛和购房成本的重要举措。”中指研究院指数事业部总经理曹晶晶认为。

据中指研究院统计数据显示，2023以来全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%以下。据监测，7月重点城市首套平均房贷利率已降至3.9%，较2021年高点下调超150个基点，大幅降低了居民购房成本。

“当前仍有约20城首套房首付比例在30%及以上，二套首付比例在40%及以上。”曹晶晶表示，部分核心城市首套房贷利率仍采取5年期以上LPR加点，未来政策优化空间较大。

易居研究院研究总监严跃进表示，此次再次提及“引导个人住房贷款利率和首付比例下行”，说明降首付降房贷依然是下半年调整楼市政策的重要方面，也意味着此类政策继续落实的空间依然很大。

随着新购住房贷款利率的持续下调，与之形成对比的是，2022年以来，5年期以上LPR仅下调45个基点。这也意味着存量房贷利率随LPR下调点数远小于新购房贷利率。

对此，光大证券首席固收分析师张旭表示，综合居民资金来源和运用端的情况，金融资产的收益率已明显下行，且居民也有获得较存量房贷利率更低成本的融资渠道，此外，居民存款的快速增长降低了举借个人房贷的需求。所以，相对较高的存量房贷利率使提前还款几成必然。

此前，国务院新闻办公室就2023年上半年金融统计数据情况举行发布会，中国人民银行货币政策司司长邹澜就曾表示，中国人民银行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

对于中国人民银行再次明确指出“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”，严跃进表示，此次会议将表述由“支持和鼓励”变为“指导”，这就意味着政策改革或进入到实操层面，也意味着一些银行在实操中可能有困惑，需要央行来定调。

“降低存量房贷利率是遏制住提前还贷势头的一个好办法，从而减轻后者对商业银行经营的不利影响，并为带动居民消费增长和经济恢复创造有利的条件。”张旭表示。

曹晶晶认为，降低存量房贷利率有助于降低居民负担，提升居民消费意愿。对于商业银行而言，居民住房贷款是优质资产，若有银行开始降低存量房贷利率，或通过转按揭方式争取客户，也将进一步推动更多银行采取相关举措。