富春山居楼盘(羊城楼评:广州十大豪宅之一的富春山居价值分析)

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雅居乐富春山居被称为广州的十大豪宅之一，为什么呢？

三房大概是700万起，四房基本在1000-2300万之间，放盘价在4.8-5.5万之间，实际成交价略低。

基本是以大面积为主，除了西南门J46栋为一房两房的住宅式公寓外，其他高层基本是以大面积为主，放卖最多的也是这一栋的一房一厅户型，不在我们讨论的范围。

这个小区之所以壕，面积也是超级的大，总占地面积30万方，从东到西直线距离近900米，如果要是步行走里面的花园小径，距离就更长了。

不管是外立面，还是公共大堂，又或者小区花园，无处不体现高端大气，就连这个喷水池也是常开的。

2014年开盘时，价格是1.8万，2018年是4万，如今差不多是4.8-5.5万之间。

小面积主要集中在K1-K7，以136/142/180的三四房为主，塔楼，两梯三户，其余均是板楼大面积，两梯两户，最大的是F34栋的楼王，三梯一户，482平，非常壕气，看下图。

在6号线未通车前，在这里做这种户型是需要勇气的，所以当时开盘卖得并不好，因为山景没有江景值钱，而同时期开盘的番禺板桥剑桥郡，也是大面积为主，就连夜秒光，当时价格是差不多的。

三四年后的现在我们再来看，有产业的板块还是胜出了，剑桥郡的大户型成交价才4万不到，之前也一直是三万多，这波行情也没有涨。

但当时雅居乐这个开发商做这个产品的时候，其实并没有想过自己的定位是什么，只是依托山景建一个度假型的豪宅盘而已，因为雅居乐就是擅长超级度假盘出身的。

番禺的产业没有办法和黄埔比，而富春山居并不单纯依赖科学城的客群，还有很大一部分高塘石大观路的企业主、总裁、高管们，这些客群就来自天河东北方向的了。

那我为什么要把它说是科学城的保利天悦呢，且继续往下看。

富春山居之于科学城的位置跟保利天悦之于琶洲的位置很相似，一个是在神舟路的边缘，一个是在琶洲CBD的边缘。

一个看江，一个看山。

保利天悦也是最少135/142的三房，最小的四房是198，其余是两百多三百多的，而富春山居也是最小面积135/141的三房，最小四房也是198的，其余主要是两百多三百多的。

不同的是保利天悦的顶豪是756的三梯一户大平层，而富春山居最大的是482的三梯一户大平层。

要说产业的话，琶洲未来是富人聚集区，而黄陂板块，一直都是富人扎堆的地方，比如附近的万科城、林语山庄的别墅，还有峰湖御境的别墅，这些总价可都不低。

就连缺点也很相似，保利天悦的21/22栋对着琶洲村的祠堂，而富春山居的E25/C27栋的高层也能够望到中华墓园，所以这几栋的价格会比其他栋要便宜。

由于保利天悦的单价高，望祠堂的比不望祠堂的单价要便宜三四万，而富春山居由于单价低，暂时还没有明显的差距，不过后期也一定会拉开。

从投资的角度看，如果保利天悦其他户型从10万到20万，望祠堂的也能从8万到16万，事实已确实如此。

上面说了一堆相似点，接下来说一些不一样的点，虽然大家都是土豪，但是价值分化还是非常严重的。

不然也不至于同样七八年过去了，保利天悦从4万到现在的18万，而富春山居也就从2万到五万，预计未来两者之间的价差还会拉开。

具体原因，我们接着分析。

富春山居的户型设计上，进深太长，中间较暗，这一点不如保利天悦，另外，厨房整体还是偏小气，优点是198以上的都带保姆房和卫生间，保利天悦252以上的才有，但保利天悦的252以上的四房会显得大气很多，户型设计也更合理。

保利天悦所在的琶洲已经成型开始投产了，价值顶点体现，所以大面积更贵。

而属于科学城板块的富春山居价值顶点没有体现，所以小面积单价更高，说明板块价值偏弱。

保利天悦不仅是琶洲，在一江两岸来看，这么大的花园也算是绝版了，而富春山居虽然是整个科学城最大规模的大平层豪宅，但是他的位置已经开始偏离科学城主要的发展方向。

现在的科学城一路向东去到了香雪，黄陂板块逐渐远离中心，且沦为了一个高端一点的近主城区的睡城。

虽说鼎峰罗兰星樾也有170-200方的大平层，不能跟富春山居三四百方的比，但是未来可就不一定了，有一个专做豪宅的星河湾萝峰项目要席卷而来，到时价格估计会比现在的富春山居还要贵。

星河湾萝峰项目规划也是很高端的，同时打造了商务、酒店等服务型产业，还有地铁23/40号线和有轨2号线的预期，和没有产业且发展到头的黄陂比，要更有优势。

富春山居比较适合居住养老，当初买这里的人就有这样的想法，所以交楼早的很多还是毛坯，买的时候也没想过那么早过来住，最近这两年入住率才开始提升上来。

虽然有两千六百多户，但卖房的人其实并不多，除了门口的J46栋一房一厅外，其他放盘的大概不超过30套，比例非常低，买得起这么大的，估计也都是不差钱的。

卖房的非常少，卖了这里去哪里找同样价格还又这么大的大平层呢，如果是你，你也会纠结的，所以价格也会比较坚挺。

能够承接天河东北部分的需求，其实就是它最大的价值点，小区本身的园林、设计、品质自然也是没得说了。

富春山居的价值还没有体现，一方面，正是黄陂比较内卷的时候，受供应较大的拖累，另一方面，你不知道未来是不是会有更强的竞争对手出现，个人感觉不会再有这大花园的豪宅出现了。

受制于地段的非稀缺性，以及没有增量的黄陂板块，富春山居将来还是很难逆袭。

当然，喜欢大平层，大花园，一住到老的人，还是可以选的，尽量避开那几栋景观欠佳的即可。

它的命好在于地处科学城，同样命不好，也在于靠近中华墓园。​

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