建筑工程建筑面积计算规范2022。原创 刘博团队
3月1日，住建部发布的强制性文件《民用建筑通用规范》正式实施，引起热议。
编号为GB55031-2022的新规范，被称为“杀伤力”最大、“毁灭性”、“震撼级”强条。
因为它规定，建筑面积要算到外饰面，也就是外墙面层要计面积了。
而建筑面积增加，一定程度上意味着公摊面积也要增加。
一直呼吁要取消的公摊面积，没想到以这种方式重新杀了一个回马枪，让人措手不及。
01
在新规范出台之前，2013版《建筑工程建筑面积计算规范》是国家标准的房屋建筑面积测算规范。
旧规范在计算房屋建筑面积时，仅包含结构外墙结构外围水平面积之和，如保温层；
没有把墙面抹灰、装饰面、装饰性幕墙等算入其中。
2022年11月，住建部对2013版本进行修订。
在新的《建筑工程建筑面积计算标准（征求意见稿）》中，住建部对建筑面积的计算表述，已经发生了改变：
“建筑工程建筑面积应按各自然层楼面或地面处围护结构外表面的水平面积之和计算”。
今年3月1日实行的新规范是去年8月发布的，也将外围护结构外表面所围空间的水平投影面积全部算入建筑面积。
由此可见，住建部已连续在两份新规中统一表述，统一启用新的建筑面积计算规范。
那么，新的建筑面积计算规范，会带来什么影响？
首先，新规范出台，全部条文必须严格执行。现行工程建设标准中有关规定与《规范》不一致的，都要以《规范》的规定为准。
其次，相比之前的计算方式，住宅的建筑面积肯定会增加，客观上会使购房者的实际得房率减少。
具体来讲，由于外立面材质有厚薄之分，因此，不同类型的住宅，其建筑面积增加的量级便不一样。
据公众号图图规范测算，如果是普通住宅小区，以石漆墙面为主，厚度在18-20毫米。
那么，一个总建筑面积为10万平方米的刚需小区，建筑面积大约增加500到600平方米，小区的整体建面增加约0.6%。
假设有10栋，则每栋增加50平米，若总共有1000户，则每户多出0.5平方米。
图片来源图图规范
如果小区是幕墙外立面，那么，新规增加的建面则更多更明显。
同样是10万平方米小区，假设高档楼盘采用厚度约200毫米的玻璃幕墙作为外立面，此时小区的建筑面积大约增加3000平方米，建面增加约3%。
加上高档小区户均面积较大，若按500户计算，则每户将多出6平方米。
图片来源图图规范
如果把这多出的6平米全部算入公摊面积的话，按照房价5万每平计算，这意味着，购房者需要多花费30万购买公摊。
再加上过道、电梯间等不在自己家居住范围内的公摊面积，以这样的思路，我们恐怕至少有好几年时间，都要为家里的外墙和走廊打工。
02
为什么说取消公摊是人心所向？
首先，海外多数国家和地区的住房都是按套购买，即套内面积，也就是家庭内部的使用面积来购买。
公摊面积实际上相当于是政府附送，而不是将楼宇的配套也搭售进去。
事实上，我国土地是公有的，我们的商品房购买的是70年的使用权，如果连公共部分也要购买使用权，在法理上存在缺陷。
其次，最早发明公摊面积的香港，也于2013年取消了该制度。
2013年香港《一手住宅物业销售条例》实施，新房只能用实用面积来计价，如果不是按照实用面积来标注，就可能罚款100到500万港元，判处3到7年有期徒刑。
第三，一直以来，公摊面积大小不一，始终无法以清晰的面目示人，备受诟病。
我国的公摊，是根据1995年建设部（住建部前身）发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》划分的。
但居民购买住宅实际得房率的大小与楼层高低、公共活动区域大小、住宅楼的类型都有关系；
不管是公摊的设计、测算环节的专业人员，还是面向客户的销售人员，都无法讲明白项目里纳入公摊面积部位的名称、位置和面积。
这样一来，开发商和物业就有诸多漏洞可钻。
如业主公摊的地下室，很可能被开发商给租出去，而取暖费，只加热了室内却算着室外面积的钱，物业费全部用在公摊面积上，却以业主的居住面积为计费标尺。
03
取消公摊何时落实？
2019年，住建部官网发布了一份全文3.1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中第二部分2.4.6条指出：“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”
这是住建部首次提出房屋应由套内面积来进行交易。
2022年3月15日，住房和城乡建设部办公厅发布《住宅项目规范》公开征求意见的通知。
但此次公开征求意见稿中，并未提及“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”，取消公摊也就没有了下文。
之后，相关负责人进行解释称：
“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出，在规范起草过程中，对国际国内住宅面积计算做法进行调研，按套内使用面积计算是国际通行做法，而我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。
也就是说我国关于住宅面积计算方式的根本性法律法规没有更改，因此，其他规范出台，只能按照之前的思路走，不能另辟蹊径。
但是，我国有一些城市，已在取消公摊方面进行了积极探索。
重庆在2002年以法律形式明确了：商品房销售以套内建筑面积作为计价依据。
北京，在2003年开始执行的《北京市城市房地产转让管理办法》中就明确，预售商品住宅实行以套内建筑面积计价。
在2008年修订时，则进一步明确：新建商品房转让应当按照套内建筑面积计价。
2021年5月，山东省住建厅要求开发商在与购房者签订商品房买卖合同时，应将房屋的建筑面积、套内建面积、公摊面积及部位都在合同中明确标注。
此外，政协委员也多次发声，提交了取消公摊面积的提案。
2021年两会期间，全国政协委员周世虹提交了一份“取消公摊面积”的提案，2022年，全国政协委员洪洋也提案建议取消商品房公摊面积。
我们认为，公摊面积确实应该尽早取消。
从保护购房者知情权的角度，公摊和得房率等概念云山雾绕，使购房者难以测算自己家的真实面积；
同时住宅的使用寿命较长，其物业费、取暖费等附加费用全部按照公摊面积来计算的话，进一步侵蚀了购房者的权益。
从国际经验来看，“取消公摊”也已经是大势所趋。按照“地毯面积”付费，是正当合理的。
说到底，还要国家下决心取消公摊面积，统一采用套内面积计价。
这样一来，就算把外立面加入到建筑面积计算之中，那么，开发商也无法将其通过公摊转嫁给购房者。
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