香港元朗区房价。香港房价2017年至2022年经历了5年横行在10%区间波幅，最终在2022年守不住，以美联楼价指数为例，2022年由172.4跌至146.3，跌幅达15%，和2021年中的历史高位比较，更跌了近18%。
香港平均楼价现在大约每平方米人民币148000，三个大区，最贵的港岛区216000，新界区119000，回到2017年初水平。相比之下，内地其他城市这6年间有10-15%的涨幅，虽然比以前少，但已经比香港好得多。
跌的原因有几个，因为港币和美元挂钩，香港利率大概也要跟随美国，很多人会说港房下跌和美国加息有关，去年美国以几十年内最快的速度加息4%，但只是催化剂，不是主要原因。
主要原因是股市急跌，恒生指数由2022年初24000点跌至14500点附近，更跌穿25年前1997年亚洲金融风暴前的高位，导致众人心理上有压力。
另一主因是2022年初第五波的疫情，防疫政策，加上政治问题，导致很多人对前景悲观，移民的移民，自住用家暂时改为租房，或者大幅压价，但大部分业主还是实力强劲，不愿意低价卖楼，导致成交宗数大减43%。
不过以上两个问题在2023年已经大幅舒缓。美国在去年停止印钱(QE)甚至重启(QT)后，通胀问题已经慢慢得到改善，预计本次加息周期已经差不多完结，大概到年中最多加多0.5% – 0.75%利率就会到顶，甚至乎因为欧美经济会陷入衰退，今年底会提早减息，甚至重启QE。
香港股市在第四季已经变得稳定，由低位反弹超过25%，恒生指数也回升至20000点附近，预计今年经济重启下，股市表现平稳。 外流离港的人数也由高峰期开始回落。
内地防疫政策改变后，预计渡过这几个星期的适应期，之后经济和社会活动会恢复正常。而近期放宽条件的优才计划，11月开始申请数字大幅增加，加上通过因素，这些都会增加对香港物业的需求。
另一预测性指标美联信心指数，指数由减价盘数量而定，越少减价盘越接近100，代表业主信心越强，信心指数通常走先楼价指数6至8周。指数由年初一直持续下跌至11月跌的3年低位28.3，在憧憬通过下，连涨5周至55.5，涨幅达96%。
我意见是2022年11月底已经是今个浪的底部，2023年初会有小阳春，之后纵使未有涨幅也只会横行，难再有跌势，到第四季会有比较快的涨幅。
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