沪汉蓉铁路湖北有限责任公司(公募REITs扩容,如何吸引优质资产?)

沪汉蓉铁路湖北有限责任公司。公募REITs扩容，提出要多种方式盘活存量资产，降低政府及企业债务水平。 （视觉中国/图）

近日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（下称《意见》），提出要多种方式盘活存量资产，降低政府及企业债务水平。

盘活存量资产，首先提到的方式是发展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。REITs试点两年，从高速公路、产业园区到刚落地的保障性租赁住房，正在加速扩容。

对于投资者来说，REITs的获益原理与股票相似。普通老百姓很难直接投资动辄上亿的不动产，但是REITs提供了一个渠道，将一栋大楼、一条高速公路甚至一个污水处理厂分成等值的金融份额。老百姓通过购买REITs，拥有了分享不动产收益的机会。

关键在于，拥有优质资产的好公司没有动力发行REITs，资产质地差的公司却很难通过审核。

降低债务水平

据同花顺ifind数据，目前上市的共有12只REITs，合计募集规模为458.12亿元。资产类型包括园区基础设施、交通基础设施、生态环保和仓储物流四类。

其中，募集规模最高的华夏中国交建高速REIT，实际募集规模93.99亿元，于2022年4月28日上市。其次是平安广交投广河高速REIT，也是高速公路项目，募集规模91.14亿元，是2021年首批申报的基础设施REITs之一。

“在REITs之前，这些资产都是通过负债干起来的，通过发行REITs就将债务融资转成了权益融资，降低了地方还有企业的负债，盘活了存量资产。”一位保险资管投研负责人对南方周末表示，企业发REITs是出于降低杠杆的目的。

他解释，企业举债，每年要承担刚性的利息支出，而发REITs，相当于企业把资产的部分权益卖掉了，可以直接回笼一笔资金。“让渡了一部分或者全部收益，但拿回来的钱，可以做更高回报的项目。”

据国家铁路局规划与标准研究院张建平等人发布的铁路项目公募REITs和IPO募资对比研究文章，国铁企业和地方政府出资占比超过95%的投资结构亟需改革，国铁企业新增和存量债务风险不断积压，国铁集团近几年每年还本付息需求在5000亿元左右。

该文透露，目前国铁集团重点推荐沪汉蓉铁路湖北有限责任公司、粤海铁路轮渡项目申报第二批公募REITs，已报发改委审批。

红土创新基金基础设施投资部陈超对南方周末表示，过去十几年，中国在基础设施领域做了大量投入，当前新基建仍是拉动中国经济持续发展的重要驱动力。基础设施公募REITs基金作为打通一、二级市场的产品，在盘活存量资产、引导市场化资金参与新基建，以及降低宏观杠杆率方面都发挥了作用。

陈超认为，从相关政策的不断落地，可以看出无论从国家宏观经济层面还是监管机构，都希望有更多符合要求的行业资产进入公募REITs市场中。公募REITs有望成为股票、债券之外另一个重要融资市场。

一位从事资产证券化业务多年的券商投行人士告诉南方周末，不光是公募REITs，2022年以来，基础设施类资产证券融资越来越多地涌现。如水费、供热、电费的收费权都在大量地资产证券化。

他认为，企业选择资产证券化，主要是从财务角度考虑。资产证券化一般会设立单独的SPV公司（特殊目的公司），把原有的资产转让给新设立的SPV主体。这样操作，募集资金在合并报表层面计入少数股东权益，同时偿还项目公司SPV既有负债，有效降低企业资产负债率，相当于做了一个负债“出表”。如果企业的资产负债率不太好，有优化自己报表的需要，就会选择资产证券化。

资产证券化类业务中，ABS（资产支持证券）类业务比较常规，且较为成熟，从2013年兴起，到现在已近十年。类似的业务，还有CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券），相当于用商铺租用费用折算现金流。另一个产品就是类REITs，是私募性质的ABS。

无论ABS、CMBS还是类REITs，按照资管新规界定，它们属于标准化产品，而不是无法看清底层资产的非标产品。

上述投行人士解释，资管新规之后，信托及银行，对于投资范围的限定非常严格，投资标准化产品的资金量相对充裕，标准品对投资者要求也更低。如公募REITs起投门槛在100元到1000元之间。

此外，多位受访者对南方周末表示，部分企业努力申请REITs，是希望展示企业品牌方面的价值，类似于上市。

REITs市场亟须做大

据业内受访者介绍，目前相关企业申请公募REITs数量虽然较多，但也并未火爆至堰塞湖的程度。

“现在做的这批优质资产，其实企业本身是不愿意拿出来做的，地方城投、交投手里能赚钱的资产不多，为啥要拿出来给别人分钱呢？”上述险资人士对南方周末说，承担基建投资的企业，很多靠借新还旧来维持，好资产和坏资产打包一起，勉强经营下去。现在把好资产拿出来作为REITs产品募资，可能会对企业造成一定的经营压力。

不过他认为，REITs市场做大以后，投资人多了、市场钱多了，自然对收益率的要求会降下来，到时候差一点的资产就可以拿出来了。

目前的公募REITs，存在质地好的企业没有动力发，而质地差的企业无法通过层层审核的悖论。

“从企业角度，如果自身经营很好，负债率也很低，把自己的核心资产剥离出来做公募REITs，其实属于一种财务减值，对企业没有太大好处，不如去拉高自身负债。”上述投行人士说，公募REITs只是对于一些当下有困难但拥有一些优质资产的企业有好处。

比起举债，公募REITs的融资流程更长，需要审批的流程也更长。公募REITs要先报地方发改委，地方发改委报国家发改委，然后再到交易所交易。“这一系列过程，其实很熬人”。

此外，发REITs的难度不仅在于较长的审批流程，还需要发公募REITs的资产没有其他债务关系。

“要一块特别干净的资产。”上述投行人士说，如果企业可以发CMBS也可以发REITs，他会建议企业发CMBS。因为发REITs的时候，一定要把原来的债权债务关系处理干净，要没有额外的抵押、质押，做成一个独立的资产，打包进SPV公司，再去发REITs。

在实际操作中，如果想要发公募REITs的公司本身负债极高，需要先找一笔过桥资金替换负债。但有的企业债务窟窿巨大，连过桥资金都很难找，过桥的成本也难以负担。

南方周末特约撰稿 侯小溪