什么是产业地产的概念？产业地产四个字可以进一步拆分，一个是产业，一个是地产，当然，还有一个很重要的主体不可忽略，那就是政府。我们从不同主体来看，本质上讲，产业寻求的是协同和资源获取，一方面寻求产业区域内部的协同，比如产业链的高效合作，另一方面追求依托于区域背书获得外部资源，比如政策条件的优惠、区域背书获得资金的支持等等。另一个角度，产业地产在一定程度上是产业汇集产生的规模效应，能够极大提升产业区域这个自组织的内部高效运作和资源分配，也能利用自身的品牌和规模获得强大的议价能力。
图1：产业地产主体分类
而从地产角度讲，产业地产实际上要服务于产业，那么如何更好地发挥地域的规模效应就要依靠强大的规划能力和设计能力。同时，更为重要的是如何招商引资，其实我们分析一下产业地产做得比较不错的华夏幸福，利润很大一部分来源于低价拿地和政府返还的项目落地投资额(这个部分毛利率高达95%)，坊间传闻华夏幸福几乎承包了某些县区的招商引资工作。强大的招商能力是连接政府和开发商的强大链条。另外一个就是后期的运营服务了，如今在地产的白银时代，我们可以看到大量的地产商将存量运营提升到一个前所未有的高度，物业服务做得都算中规中矩，但是做的非常突出的还是几个老牌地产商。
产业地产与住宅地产存在本质的区别
虽然从时间上来看，产业地产是承接住宅地产发展成熟后的产物，但两者其实相似度上并没有什么交集。我们说，产业地产的产生源于两个方面的需求，一个是城市化的发展导致资源外溢，另一个是承接经济转型。这就要求：(1)产业地产依附于核心城市高度的经济发展条件和人口密度;(2)高度开放的市场经济环境是根本支撑;(3)一定的产业资源优势和交通优势决定了产业地产属性和形态。比如浙江的乌镇依托于杭州上海，依托自身资源并承接部分研究职能，成为互联网产业小镇。
从另一个方面来看，住宅地产实际上是资产定价，而产业地产实质上是金融产品定价，或者说是投资定价。住宅主要依靠供需关系，而产业地产则是一个持续经营获得收益的工具。也就是说，住宅地产强调的是资金的快速回款，因此住宅开发商一般非常关注两个指标，一个是IRR(内部收益率)，一个是滚动回款周期，前者兼顾了收益率和去化率，后者则是对资金链的强把控。而产业地产说白了是运营增值，获取稳定收益的生意，更加关注EBITDA，或者说经营性净现金流。
运营为王，衍生两种路径
随着住宅地产和商业地产市场的天花板逐步明朗，传统地产商纷纷挺进产业地产。比较典型的两类代表一个是传统住宅开发商一哥万科，一个是早期就明确定位坚持做产业新城的华夏幸福。不同的是前者是将产业地产作为自身转型做存量经营的布局的一部分，后者则专注于做这个。
而在产业地产运营方向上，两类企业也有着比较明显的倾向性。先来讲万科，万科作为住宅地产的一哥，一直以优质的产品和服务为核心竞争力。万科这两年做的产业地产项目也都非常优质，比如深圳的前海公馆和广州恩宁路旧改，前者还联合鹏华基金发行了首个类公募Reits，实现了房地产金融创新和资金快速回流，同时打造了一批优质的特色产业地域。从项目的选择上可以看出，万科的产业地产更多的聚焦于比较核心的地段和城市更新上，着重运营地段的增值和物业服务，这样做的优点是项目普遍比较优质，也能打出万科自身在产业地产的品牌效应，不过缺点也很突出，项目获取难度普遍较大，而且万科似乎也意识到招商能力的不足，扩张冲动并不强。
图2：华夏幸福产业园区模式
华夏幸福采取的是农村包围城市的策略，也是目前产业地产普遍采取的做法，不同的是华夏幸福的招商能力实在可怕，依托于此，能够在园区土地一级开发的时候实现前期锁定，基本上在园区内的招拍挂变成了定向招拍挂。依托前期在固安的示范效应，华夏幸福近两年开始大举全国布局，华夏幸福期望的是填补核心城市周边的价值洼地，依靠强大的招商能力引入新兴产业和人口实现增值和产业服务收入。其风险也比较明显，因为产业地产依托于核心城市的资源外溢，全国性的大举复制存在一定风险。
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