珠江御景二手房房价。说在前面：
别人给你看新闻，我给你看论文。
别人或是骗流量，我只写给自己人看。
近期的房产群里都在讨论昆山楼市，茶水费、秒光、倒挂盘等字眼满天飞，作为环沪地产观察的老司机，淘哥立刻踏上昆山市调的路途，逛了一圈下来，发现昆山楼市格局悄然变化，开始走出向上的行情，关注昆山的网友，可要注意了：
1、人才新政5.1开始实施，截至5.10苏州大市共收到落户申请8755人，同比增加711%，苏州开闸放水，也给外来人口（100多万）扎堆的昆山带来巨大楼市动能！
2、昆山当前库存远远低于平衡线，市区新盘屈指可数，土拍往外走，楼市呈现“内外皆热”格局，当前机会点在于倒挂盘（价差6000）、地铁盘（还有1W+的），存在客观套利空间！
3、东莞夹在深广中间，临深板块都在2-3万，松山湖窜到了3万+，由此反观昆山融沪接苏，目前还有不少项目1.6-1.9万+，均价在2万左右徘徊，至少还有1万/平米的利差空间等待资金大潮填平，板块轮动下，开始启动！
4、上海涨，昆山跟涨，如今上海新房比去年同期涨了4900多元/平米，昆山城东也由遍地1.6万+迈入2W+时代（部分冒尖新盘），昆山房价坐实，站上新一轮行情的底部。
本地改善买光市区大户型，外地刚需杀入花桥、陆家乃至千灯等临沪板块，微信圈里经常看到秒光、茶水费、找关系等“敏感”字眼，冷静下来细细思考，城东1.65万的限价盘到底值不值得加杠杆去抢，S1号线地铁盘洼地在哪里？昆山未来空间有多大，房价天花板在哪里？本文着重探讨。
昆山楼市现状：
到底处于一个什么样的周期？
要弄清楚昆山当前值不值得出手，先搞清楚当前到底处于什么样的底部周期。
现在昆山楼市现状是怎样的呢？
城区是改善主导，临沪区域刚需仍是主旋律，一些倒挂盘肯定最受关注。
倒挂盘方面，比如位于城东开发区的公元壹号、珠江御景等，由于是大盘开发，拿地早，2003年楼板价在3000左右，所以现在预售价15500-16500，而周边二手房普遍在20000左右。一二手倒挂4000元/平米。
来源：房天下 2020.05.26
更夸张的是，诸如万科新盘、景悦澜庭这2个项目，预售价已经达到了22000，与限价老盘相比价差更是达到了6000元/平米！因为万科在19年拿的地，楼板价11000左右。
那现场来看，确实人气很旺，现在公元壹号6、7月份要开5期房源，高层均价16500，前来看房的人，一波接一波。珠江御景120多的户型大一些，但是15500的价格仍具有很大优势，也有不少人来看。
公园壹号一位销售说，即将开274套房源，因为没拿到预售证不敢收筹，收资料的已经600个了。而在今年4月18号开过一次盘，当天4小时内清盘。
公元壹号售楼处实拍
其实，昆山城东最近几年一直走刚需路线，价位也一直稳定在16000左右，但是，因为万科、景悦澜庭这2个新盘从18年开始开出了22000的价位，也标志着城东开始由刚需向改善过渡，而房价也由一字头向二字头跨越一个台阶。
其实不光是刚需里面有倒挂盘，昆山市区其他地方一些110平米起的改善盘，也是快速清盘的节奏。
比如城中的万科臻望、城北的朗悦华园/三盛璞悦湾等，经过1年左右的消化，基本上尾盘在售了，有的仅剩一楼的最后一套，销售人员都没几个了。
价格，可以说是近几年的底部了，由于拿地早，低一些的在1.4万左右，诸如万科的在2.2万左右，而且很多是做了品牌精装修，迎合了昆山当地的改善需求。
但是逛一圈下来，昆山城区改善盘确实不多，6、7个尾盘了不起了，有几个待开的，因为这两年拿的地价上来了，开盘价也会往上提升一个段位。
这是昆山城区的情况，那么诸如花桥、陆家、千灯这些南部水乡或者临沪区域又是什么状态呢？
来自上海的刚需开始大举入场，特别是花桥。有的盘一个周末能卖30、40套房子，因为接待不过来，要排队入场才能看房。
昆山花桥象屿都城项目
昆山花桥象屿都城项目
昆山花桥浦西玫瑰园项目
花桥去年还有8、9个新盘在售，现在西郊御府、万科魅力花园、苏河公园、花溪公馆几个项目接近清盘了，主力在售的也就这么几个了。可以说，下半年，花桥的新房很可能一房难求。
除了花桥，陆家（花桥下一站）、千灯（青浦边上）这些板块也开始发力，出现几个新盘，海伦堡、北大资源、碧桂园、路劲、万科等品牌陆续进驻，目前均价在15000-16000左右，户型多样化，精装交付，迎合刚需和投资客口味，卖的都还不错。
整体来讲，昆山城区以改善为主旋律，花桥、千灯等临沪区域以刚需和投资为主旋律，这些区域的限价倒挂盘都炙手可热。
我们再看下新房成交数据，也说明成交量在恢复，在往上走。
这是从2月份到4月份昆山新房成交走势，我又看了下官网统计数据，4月第四周是834套，5月第一周放假，没有数据，5月第二周是613套，按此推算的话，5月份按照每周600套，一共是2400套的交易量。
我们来看看往期成交量，下面数据来自易居房产研究院，由我的好友兼研究总监严老师提供，哈哈~（顺便鸣谢一下）
上图是从2014年开始到2020年，每年的4月、5月新房成交量趋势图，这里面可以看出，1，2016年是个最高峰；2,2020年同期是个最低谷。
有人会问了，这个成交量明显不行啊，昆山机会渺茫啊，我是这么看待这个数据表现的：
昆山大规模供地是在2011年-2013年，从2014年到如今6年时间，供地萎缩了，既有调控原因也有发展饱和原因。最近几年的供地仅是之前高峰期的1/5！
再从供地结构上看，主城区屈指可数，很多都分散到下面的乡镇，比如2019年供地，开发区就1块、玉山镇（主城区）就3块，花桥经济开发区竟然没有。
我们看下面2张库存图，昆山各板块新房库存量在减少，2019年5月是75692套，2020年5月是71670套。在土地供应连续萎缩背景下，库存量进一步减少。这里还要注意一点是，因为很多人社保都还在路上，未满2年，所以无法网签，造成一种错觉——昆山库存量还不少，尤其是花桥，其实恰恰相反。
2019年5月昆山新房库存
2020年5月昆山新房库存
综合来看，昆山目前处于这轮调控周期的底部开始向上的位置，从2017年开始，供地量、新盘量、成交量都处于地位徘徊，随着时间的推移，如今进入第4个年头，低价盘、品质盘消耗见底，接下来随着S1地铁开通导入上海人口、落户新政实施开闸放人、1W+高价地入市，楼市格局迎来新的变化。
昆山的机会点：
刚需和投资客填平1万/平米利差
昆山经济基础和区位优势这么好，无非就是哪里先涨哪里后涨、能涨多少的问题。
那么问题来了，处于新周期底部的昆山，机会点究竟在哪里？上涨空间到底有多少，5000还是10000元/平米？
我觉得，昆山的机会点在于，一个是倒挂盘，第二个就是地铁盘。那么空间有多少？一个是横向对比深-莞，一个是纵向对比过往涨幅和价差。
下面就以昆山城东开发区和花桥/陆家两个板块为案例，来探讨收益空间这个命题。
昆山跟上海的关系，有点像东莞跟深圳之间的关系，但是，近年东莞的房价明显要高于昆山，东莞直逼昆山这个全国经济百强县“一哥”的尊严，搁谁，都不希望被打脸。
深圳最近几个月在大涨，这个就不扯了，我们来看看他毗邻东莞的几个区都是啥价位：光明区4.9W+ 龙华区6.6W+ 宝安区7.1W+
而临深的东莞各板块房价：凤岗2.8W+ 塘厦2.1W+ 黄江1.9W+ 松山湖片区2.7-2.8W+ 长安3.0W+
上面红色三角形标识的，就是临深板块房价（3月份的新房），可以看到2.7-2.8万是普遍现象，高一些的3万也出现了。
那么上海的跟昆山是什么关系呢？
上海四月房价，靠近昆山的嘉定区3.5W+ 青浦区4.1W+
昆山挨着上海的是什么水平呢？花桥2.2W+ 陆家1.6W+ 千灯1.5W+
可以看到，上海+昆山在房价表现上要比深圳+东莞差一个档次，大概差了多少呢？10000元/平米！
为了看得更直观些，我特意做了两张图：
临深（深圳-东莞）房价对比图 （2020年4月数据）
临沪（上海-昆山）房价对比图 （2020年4月数据）
那上海+昆山的发展要比深圳+东莞差吗？未必啊，这个情况下，外贸都很惨淡啊，东莞很多工厂都关了啊！
东莞因为地级市，所以经济统计上只能和苏州比，但是GDP也就是苏州的一个零头，上海＞深圳，苏州＞东莞，你说昆山（百强县）房价要低于东莞，让我怎么信？！
而且，昆山已经在修建地铁S1号线，已经开通地铁11号线到花桥（2013年就通车），等于说昆山已经有2条地铁。这个，东莞都还没有！
我也做了一张表格来对比这两地的经济指标：
昆山（县级市）：总面积927KM²
2019年常住人口170万，GDP是4045亿
东莞（地级市）：总面积2465KM²
2019年常住人口846万，GDP是9482亿
也就是说，昆山用相当于东莞20%的人口创造了相当于东莞43%的产值，你说谁的发展质量高？谁的单位产量多？谁的环境承载更有后劲和潜力？
所以，结论出来了，从房价上讲，花桥、陆家、千灯这些临沪板块，价位至少有10000元/平米的空间摆在那里，板块轮动下，在加速兑现。
花桥 目前2.2W 五年后3.2W
陆家 目前1.7W 五年后2.7W
千灯 目前1.5W 五年后2.5W
房住不炒下缓涨，每年涨2000元/平米，5年也是10000元/平米涨幅，一套100平米户型，5年下来涨个100万实属正常。
数据提供：易居 克而瑞
那么花桥地铁盘现在到底是什么状态呢？可以说是两高一低，高得房率、高折扣率以及低网签率。
花桥地铁盘，近一些的离地铁站500米，还有的200米（快清盘了），一般会有书房或者儿童房附赠面积，有的65-70平米左右就可以做2房，可以说真正做到小户型、低总价，得房率很高。
因为花桥同步执行苏州2年社保限购政策，一下把很多外地客群挡在外面，所以网签率比较低，很多人都在交社保的路上，还未满2年，并非房子没卖掉。
正是因为政策一波波压下来，开发商为了回笼资金，进行大力度促销，针对人才购房给出总价减10万、送装修送车位、92折+价值6-8万家居家电包等各种优惠促销，可以说是高折扣率。
那再往里面，比如陆家板块，其实也就是花桥下一站，现在还有单价1.7-1.8万左右的精装地铁盘，价位更低一些，未来不是没有上涨空间，因为项目旁边的地价已经拍到14000多元/平米！7000-8000元的价差肉眼可见！
陆家板块售楼现场
刚才说了临沪区域的地铁盘，还有一类项目值得关注的，就是城区倒挂盘，诸如城东经济开发区的公元壹号、珠江御景等，能买到就是赚到，上文我们也说过了，一二手倒挂现场十分严重，而且，其实从去年开始，昆山城区很多项目要想买到，都要找关系、给10多万茶水费这种。
这几年城东开发区显然是整个昆山市的房价洼地，有世茂广场、奥特莱斯等大型商业配套，有体育公园，有快速推进中的S1地铁，环境、配套没的说，房价没起来，估计政府也有点着急了，就把行政审批中心搬过来，又把最优质的医疗资源搬过来，打造东部医疗中心，还引入几所优质学校（上海华二），力图再托城东一把。
倒挂盘这里再强调下：
公元壹号 新盘16500元/平米，二手房2-2.1万/平米
珠江御景 新盘15500元/平米，二手房1.7万/平米
具体可以上贝壳看下真实二手房挂牌价，如果算上二手房交易税费，个税+契税+中介费等，大概4个点，买二手房税费还要额外多拿7、8万，对比下来新盘有明显价格优势。
来源：贝壳APP上的二手房价位 2020.5.26
如果对比周边新开楼盘，拿地楼板价在12000左右，开盘价在22000以上，这类倒挂盘的利差在6000元/平米，买一套100平米户型，就是60万的保本收益！
其实如果二做一的话，很多人付30%首付就可以了，拿50万搏60万保本收益，收益率120%！这个账太划算啦！
我们来看看现在昆山地价情况：
2019年昆山共有土拍地块13宗，共计81.07万方，经过了5.11和7.24的两次调控，“稳”也成了昆山土拍市场的关键词。
虽然供地量一直紧张，但是土地单位价格依然上了新台阶，包括今年1月份、4月份拍的住宅用地，很多地块楼板价都过万！也预示着昆山市区新盘全面进入2万+时代，向着3W+迈进。
上文说了，一个是类比深-莞关系，还有一个是纵向看历史价差和涨幅，下面我们再从另一个维度来推测昆山房价。
在这之前，先来回答一个问题，昆山的房子到底涨不涨？平均一年能涨多少？
我们根据克而瑞的数据，整理出了房价涨幅表（复利形式），如果把2010年那时候的房价作为定基，从2010年的6021元到2020年的18599元，共涨了12578元/平米，涨幅300%，平均每年涨1257元/平米，年涨幅30%。
2010-2015年，由6021元到8364元，5年涨了2343元，年涨幅27.7%
2016-2020年，由9331元到18599元，5年涨了9268元，年涨幅39.8%
下面是一道反推数学题：
2020-2025年，由19000元到？？元，5年涨了？？元，年涨幅30%
房住不炒背景下，房价被政府控盘，假设上涨没有这么疯狂，年涨幅在30%，那么到2025年，昆山新房均价将是28500元/平米，花桥板块可能会更高一些，突破30000元/平米。
那请问，目前1.6万左右的倒挂盘、2万左右的花桥地铁盘，你买不买？还在犹豫啥？
后记：
三大动能推动昆山上涨
肯定有人会觉得我在吹牛，不过在2016年的时候，昆山也曾达到过预估的高度，特别是在靠近上海的花桥板块。
当时深夜竞价拍地，楼板价一度高达17000，这直接导致周边项目直接封盘不卖，房价一夜上涨几千元一平米根本不是稀罕事。
当时凯德、新城等几个近沪楼盘新房一度高开到28000，二手房一度挂到30000的价位，只不过层层政策压下来，价位也如潮水一般逐步回调。
试想在2016年、2017年高位上车的这部分人，会赔本转卖吗、会低价割肉吗？大概率不会，在那自住也好、出租也好，空关也罢，新周期一旦到来，狠狠地加上利息，再转卖给下一波刚需和投资客。
接下来的昆山，会有三大动能推动房价上涨。
动能一，人才落户新政助推高素质人口涌入昆山。
花桥板块90%以上都是上海上班族，很多人为了买房，先行落户昆山，还有一部分打拼了7、8年的，感觉落户上海无望，退而求其次，选择落户昆山，落户后无疑多出一张房票，那就在花桥再买一套吧。
此前是本科6个月社保、大专2年社保才可落户，这下直接按下快进键，闸口一开，数万量级的高收入人群被放进来，购房需求一下被打开。
上海2400万常住人口，假使每年10%的刚需外溢，240万人流到昆山、太仓、嘉善等周边，足以使楼市水涨船高。
动能二，融沪接苏的S1号线正在全力推进，预计在2023年正式通车。
如今，11号线已经成为上海大动脉，工作日早晚高峰时段，花桥车站人流量爆棚，有数据显示，花桥6公里地铁一个月人流量有150万人，这还是2015年的数据，可以预估，每天人流量在5万人左右。
S1开通后，从昆山城区、城东、城西等多个区域都可以直达苏州和上海，反之，上海、苏州两大房价高地的投资、养老人群也会到昆山来买房。
以后，也不用坐公交车去太仓，也不用自驾去淀山湖，更不用坐大巴跨越高桥和大海去南通或者启东，从上海自家门口坐地铁就可以到昆山另一处家门口，而首付款很可能就是上海中环的一个厕所价位。
动能三，上海开始起涨，限价放松，昆山也会跟进
上海新房同期上涨4932元/平米，一些楼盘去年预售审批价5.6万，现在新一批房源取证价6万，上海限价在放松，新房在起涨。
昆山和上海水相连、路相通、人相接，上海涨昆山必然上涨！
上海人才落户逐渐闭闸，临港虽然有所放宽，但是走的并非普惠路线，企业校招都是清华、北大，门槛相当之高，大部分就业人群落“沪”无望之后退而求其次，还是投奔一条地铁、一脚油门就可抵达的昆山。
昆山，想不涨都难，多坐几站路，房价差一半，何况还有数以百万计老龄化人群在日后前往昆山买房养老……
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