黑石基金。编者按
2019年11月20日举办的第四届中国不动产资管大会现场，有很多嘉宾提到了黑石基金，并将其作为中国不动产资管企业和投资机构学习的榜样。为此，我们整理了相关的资料，最终形成此文，用以加深大家对黑石投资基金的印象和了解。
2018年3月20日，在纽约举办了一场葬礼。
葬礼举办地是一个布鲁克林附近的德裔居民区小教堂，却来了非常多的美国政要。甚至号称美国活着的“传奇国务卿”基辛格，也拖着自己90多岁的身躯出现在现场。
葬礼的主人公名叫彼得·彼得森，曾与基辛格一起成为尼克松的政府阁员，出任那个时代的美国商务部长。
但他留给别人最深印象，并不是这段经历，反而是他在晚年创立的一只在美国表现极其另类的投资基金。他们不看重短期收益，不炒期货和黄金，居然用35年的时间成为全球最赚钱的私募基金。
甚至很多时候，因为35年来一直坚持不变的投资决策，他们被华尔街投行认为是离经叛道。
而这个由彼得·彼得森和创业伙伴斯蒂芬·施瓦茨曼以40万美金的资本成立，现在发展到管理超过5000亿美金资产的投资机构，就是黑石基金。
另类基金的艰难起步
1985年，都曾就职于雷曼兄弟公司的彼得森和施瓦茨曼，看不惯雷曼兄弟管理层的尔虞我诈和糟糕透顶的投资决策，决定共同建立一个干干净净的投资机构。
虽然年龄相差超过10岁，但两个人仍然有很多共同点，尤其是他们俩都是德裔美国人的后代，很多生活习惯上都比较近似。
公司名称都来源于两个人德文名字中的单词。
但仅仅40万美元的初始资本，其实并不能撬动整个金融行业。为了达到两个人已经确认的目标，他们决定做一个私募基金。
当时有很多人给他们各种建议，有很多朋友期望他们进入股票发行、承销等最赚钱的领域。但经过深思熟虑，彼得森和施瓦茨曼拒绝了大家的意见。
在彼得森晚年的回忆录中，他曾在提及这段决策的时候重复了亚当斯密的名言。那就是：商业的成功在于把重点放在你比别人做得好的事情上。
在他们看来，华尔街不乏优质且能力出众的做股票和期货业务的投行。若尝试这些业务，新生的黑石将面临来自资本充足、服务专业公司的激烈竞争。
另外，由于投行天生就要对自己的客户负责，为了衬托和维护客户的股价，有的时候投行的调查报告和分析研究报告会出现各种各样的人为安排，这其实是一种另类的造假行为。
这种行为虽然是在法律的范围内被允许的，但已经损伤到了投资者的利益，违反了行业道德。
正因为此，他们把自己的目光放到了产业和不动产投资上。
当然他们为自己的决定付出了很大的代价。
因为不做主流的股票和期货投资，所以很多投资机构并不愿意把钱交给他们打理。后来在回忆起这段时间的经历的时候，彼得森仍心有余悸。
“那一段时间里，19个最有希望的投资者一个接一个地拒绝了我们，488个潜在的投资者也拒绝了我们，那真是最令人难堪的时刻……很长一段时间，我们东奔西走，听到许多朋友对我们说‘不’，这是很难受的。”
最惨的一次，彼得森和施瓦茨曼去波士顿拜访一个全国性的退休基金，而对方代表根本不认识他们俩，还叫来保安，两人只好冒着大雨走了出去。
但就是在这样的情况下，他们俩仍未改初衷。
专注产业和不动产的善意投资者
其实，只投资产业和不动产是非常稳健的一种投资策略，在整个金融行业中仍然会有不少的认同者。
很幸运，在被拒绝了超过500次后，彼得森收获了一个关键人物的友谊和支持。
一个很偶然的场合，英国保诚保险公司的副总裁加内特·基斯在吃中午饭的时候，跟彼得森聊了一会，决定向他们的基金投入1亿美元。
这带来了晕轮效应。
那些稳健的投资者纷至而来，黑石的第一批基金募集成功。总额8.5亿美元的黑石一期，投资人涵盖日兴证券、大都会人寿保险、GE和通用汽车退休基金在内32家资本方。
接下来要寻求收购目标。
一开始他们还为黑石的投资定了一个规矩：从基金成立的那天起，职业道德和诚信一直就是最重要的。
正是基于此，他们为黑石选择了一切收购都不能出于恶意的原则。
他们第一个收购的对象就是一家钢铁公司附属的运输产业，而这其实已经拉开了黑石基金后续在不动产和园区投资的大幕。
当时的背景是，横跨钢铁、能源、运输业务的美国最大的钢铁企业——美国钢铁联合企业，在股市上受到了恶意收购。有金融炒家不遗余力的狙击这家公司的股票，试图通过各种努力利用期货和股指交易获取高额的收益。
这种股票的波动影响到了美钢联日常经营的开展。而由于资本短缺，他们无力应对这样的一个局面。因此，美钢联的领导层迫切需要引入一个新的股东，为公司的经营注入资金和活力。
但受到这样恶意狙击的影响，其接触投资人的行为显得小心翼翼。
正是在这样的情况下，黑石基金看中了美钢联的股权，并决定投资。而为了打消管理层的疑虑，在开始谈判的时候，黑石更多的是扮演一个引导和咨询顾问的角色。
在没有确认双方合作的基础上，黑石基金的专家团队就已经在不遗余力的为美钢联的领导层提供各种各样的金融咨询。
这果然取得了美钢联领导层的信任。而在梳理完成美钢联所有的业务后，黑石建议美钢联将效益最不好的运输部门超过51%的股权出让。因为出售这个恰好超过50%比例的股份，可以将分公司的债务状况同美钢联母公司分离，达到既回笼资金，又抬高股价的目的。
不出意外，美钢联的管理层同意了这个建议。而一直作为顾问的角色出现的黑石基金，天然成为了这项业务的办理者和股权的受让方。
这成了黑石基金产业和不动产投资的第一步，也拉开了这个管理超过5000亿资产资本帝国的序幕。
几年后，还是为了稳定美钢联的股价，出于善意收购的目的，黑石还将收购的运输部分的资产一分为二，其中跟厂房相关的资产都还给了美钢联。
但就是这样，到了1999年，在收购这家公司的12年后，黑石出售了手中持有的股份，总收益超过134亿美元，投资的年回报率高达129.9%，最后的收入是黑石最初投资额的26倍。
这个项目也仅仅是黑石之后辉煌的开端。
在接连收购掌握芯片核心技术的企业飞思卡尔、世界最大的酒店集团希尔顿、美国最大写字楼物业持有者REIT-EOP集团、美国最大商业物业集团权益写字楼投资信托公司（EOP）以及美国最大的物流地产公司普洛斯在美资产之后，黑石基金其实已经成为产业和不动产投资的代名词。
2019年最新的财务数据显示，这家基金管理的产业和不动产的资产金额用35年完成了从40万到5000亿美金的跨越。
神话就此诞生。
不重短期重资管
黑石现在的神话，不光创始人的投资眼光起重要作用，还跟黑石不看重短期收益的投资策略相关。
彼得森和施瓦茨曼从一开始就决定每笔投资都看重长期收益，而不为短期的股价波动所影响。
他们是在私募基金中第一个成立资产管理公司的，这就很能说明问题。
1987年他们成功进行了第一笔的产业和不动产投资之后，不到一年的时间就成立了黑石投资管理集团，为整个基金投资的所有项目的经营管理制定政策和选择管理团队。
很快黑石就形成了自己的投后管理风格。
一旦基金决定要进行某一笔投资，黑石投资管理集团就会迅速介入，协助领导黑石集团的业务专家小组，制订目标企业收购后业务方面的初步计划。
接下来会为这个目标企业找到一支高级管理团队，在黑石投资管理集团看来，找到的这支管理团队要筹划并执行以提高业绩为目标的战略。
之后，黑石投资管理集团仍将对新组建的公司管理层进行长期的监控和引导，并加强审计，保证已经制定的战略的落实。
而在不动产领域，黑石做的每一笔投资都也遵循着这样的投后管理原则。
1998 年黑石与洛杉矶殖民地资本公司以8.66亿美元联合收购了伦敦萨沃集团旗下声名卓著的超豪华酒店伯克利酒店、克拉里奇酒店、干诺酒店、萨沃酒店和科茨沃尔德的莱贡阿曼酒店（位于英国西南部）。
在收购这些酒店之后，黑石投资管理集团迅速为这些酒店寻找到了合适的管理团队，并通过专家顾问委员会的形式，为这些酒店制定了长达三年的发展规划。
这是黑石整体介入不动产经营的开端。
黑石注重资产管理战略最后的结果是，5年后以13.7亿美元的价格，黑石将这些业务卖给了位于都柏林的昆兰私有公司。
这笔长达5年的投资平均年回报收益率超过10%。而如果算上现金流带来的其他收益，黑石基金在其中获得的收入远超过这个数字。
因此曾有人评论，黑石不光拥有一支强大的投资专家团队，他还有一个几乎完备的管理专家团队，甚至能应对各种各样的目标业态。
这被看作是支撑黑石基金业务发展的基石。
结语
在2011年抛售全部资产退出中国市场之后，2019年的黑石在中国又显得异常活跃。
据不完全统计，上半年外资在中国不动产领域的投资超过300亿元，而黑石在其中占了将近2/3。
因此，有地产专家表示，在产业和不动产领域，黑石对于宏观经济层面的把握绝对无出其右。他们看似好像在逆势而行，其实都有着自己深度的思考和决策。
再加上黑石本身就具有强大的资管能力，在价值周期最低的时候拿到的国内商业不动产，一定会在未来3~5年间，为黑石基金增加更多的收益和利润。
从这点能看出，把握投资机会、不看重短期收益并以资管为先，这些原则造就了黑石的今天。
而投资的专注，也成为黑石发展的护城河。
现在的黑石，已经走上神坛。
但根据经济的活跃程度以及商业不动产的市场情况判断，下一个黑石很有可能出现在中国。
机遇抓住了，就是机会。（来源：地产资管网）
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