今年11月份完成了二手房买卖，全过程都是自行办理的，没有经过中介，开始以为会比较麻烦，然后真的自己去了解以后发现并没有想的那么复杂。

一、前期准备工作

在买二手房之前先要查询你要买的房子的信息，可以在“成都市不动产登记中心”微信公众号进行查询，关注“成都市不动产登记中心”微信公众号后点击“办事大厅”，进入后再点击“网上查档-我要查档”，输入房产权利人的基本信息后就可以查询到关于房产的基础信息，包括房产的位置、房产面积等，重要的是这个房子有没有抵押、有没有查封、有没有设置居住权。

另外还需要点击房地数据关联，看一下这个房子有没有进行数据关联，如果没有可以点击“房地数据关联”关联一下，方便后期过户手续，当然也可以直接到不动产登记中心的咨询台进行关联的。

二、准备过户资料

过户需要以下资料：
（一）申请书；（不需要自己准备，房地产登记中心一窗办理直接打出来的）

（二）申请人身份证明材料；（买卖双方的户口本、身份证原件和复印件，复印件多复印几份，窗口收两份）

（三）不动产权属证书；（原件、复印件）

（四）存量房网签合同。（不需要自己准备，房地产登记中心一窗办理直接打出来的）

（五）存在以下情况需补充提交的材料。

1.网签备案申请表（需现场打印存量房网签合同的提交）；

2.家庭成员住房申报表（住房买卖的提交）；（ps:登陆网站
https://clf.cdzj.chengdu.gov.cn/，点开“存量房购房人及家庭成员申报”，打开后填报好家人的信息后，打印出来）

3.买方配偶身份证明材料、家庭户口本、婚姻关系证明材料（结婚证、离婚证、法院离婚判决等）（住房买卖的提交）；

4.稳定就业证明材料：外地户口需提交购房对应区域连续缴纳24个月及以上的养老保险明细及未定就业证明；迁入本市未满两年的，需提交购房对应区域连续缴纳12个月及以上的养老保险明细及稳定就业证明。社保局打印的参保证明，要求自收件日期上月倒推24或12个月，且个人参保不能超过6个月（外地户口或迁入本市未满两年购买住房的提交）；（夫妻双方有一方是成都户口的可以不用打社保证明，社保证明可以在银行打，也可以在天府市民云APP上导出后打印）

5.职工社保缴纳花名册或公司为职工缴纳的社保证明以及缴纳时间一年以上的纳税证明（公司购买住房的提交）；

6.允许上市交易证明材料（政策性住房上市交易的提交）；

7.服役部队证明（军人购买住房的提交）；

8.卖方配偶身份证明、家庭户口本、婚姻关系证明（结婚证、离婚证、法院离婚判决等）（住房申请个人所得税减免的提交）；

9.卖方原购房发票或契税完税证明（土地增值税及个人所得税申请查验征收的提交）；

10.货币补偿合同以及备案表（因拆迁货币补偿申请免限购、免税的提交）；

11.军官证和身份证，以及两证为同一人的证明（军人申请免税的提交）；

12.公证委托书，以及公证处盖章确认的委托人身份证复印件（公证委托办理登记的提交）；

13.国家安全事项审查意见书（房屋涉外转让的提交）；

14.本小区业主证明材料（购买车库、车位的提交）。

15.买方知晓函（房屋已设立抵押权、居住权的提交）。

根据房子的情况准备好以上资料就可以到成都市不动产交易中心进行办理过户手续。

三、递件与过户。

如果是全款，在双方协商好付款方式以后就可以到成都市不动产交易中心进行办理过户了，

以下是办理流程：

成都市存量房买卖办证地点如下：

城东办证点：成都市锦江区汇泉北路323号；

后子门办证点：成都市青羊区西华门街32号；

城南办证点：成都市高新区锦城大道999号。

1、在客服中心的一窗受理业务取号区取号（要提供房产证件）

2、在等待区等待叫号

3、到办理窗口提交资料，如果缺资料办理人员会指引你去打印资料，比如房产的全档档案等需要在二楼打印。

4、办理好递件后就可以离开了，3个工作日后领取，可以在“成都市不动产登记中心”微信公众号进行查询，关注“成都市不动产登记中心”微信公众号后点击“办事大厅”，进入后再点击“进度查询”。

5、取件

一般在办理完递件后办理人员会告诉你3天后到哪个窗口取件，成都市后子门办证中心在45号窗口取号，取号后就在旁边的几个窗口等待缴费（个人所得税、契税等）领新房产证。

以上就是自行办理的流程，其实没有想的那么复杂！只要房产本身没有问题，没有抵押和查封和居住权，后期办理还是比较顺畅的。

二手房交易费用

二手房的交易流程相对新房更为复杂，但主要记住哪些费用该交，流程也就简单许多了。

1、契税

二手房的契税缴纳公式是：应纳税额=房地产管理部门的备案价*契税

2、增值税

①满2年的普通住房,免征增值税及附加，满5年的普通住房也是免征增值税及附加；如果是非普通住房，不管是满2年还是满5年都会产生增值税及附加。

一般来说满2年的有两种，房屋契税票日期或产权证是否满2年，两个时间不一样，那个时间靠前算哪个。

通常情况下该费用由卖家缴纳，但实际交易中一般都会转嫁给买家，所以大家在买二手房的时候也可以跟卖家沟通商量。

3、个人所得税

缴纳的标准为：

满五唯一，说的是卖家房产证时间满5年，唯一是说卖家家庭唯一住房。

需要注意的是，个人所得税按照要求来说，是卖家缴纳，但一般也是由买家承担，这个也可以由买卖双方协商。

4、转移登记费

在办理过户的时候，一般交给不动产登记中心。缴费的标准为住宅80元/份，每增加一人增加10元。别墅/高级公寓/度假村550元/份，增加一人增加10元。

如果未缴纳此费用，则会产生以下影响：①在30个自然日内缴税（核税当天算第一天），超时则每天产生就缴纳金额0.05%的滞纳金；②天府新区成都直管区，双流区是7个自然日缴税，超时则每天产生缴税金额0.05%的滞纳金。

值得注意的是，缴税不可以使用现金，只能刷卡，最多能刷两张卡，可以刷信用卡。只需要提供取件单/缴税单，就可以代办。

5、维修基金

缴纳的金额，电梯房按照各区核算的每平方米建筑成本*2.5%收取；楼梯住宅按照各区核算的每平方米建筑面积成本*2%收取。

如果是原来的住户缴纳了的，一般来说不用买家再次缴纳，之后小屋维修基金不足将再次补缴。

6、评估费

评估费的产生是第三方专业的评估机构对房屋进行评估，这一项是买二手房必须要的步骤，拿到评估报告后交给银行才能进行贷款，否则不能贷款。

7、中介费

买二手房如果是通过中介购买，则需要给中介相应的中介费，一般是买方2%、卖方1%，具体的呢也可以找相应的中介公司进行谈判。

注意事项：

第一步：查购房资格和查贷款资格。

1、购房资格，看你在这个城市有没有购房的资格，具体的话到住建部门那边去问一下。

2、你在这个城市有没有贷款资格？

贷款资格分为三种，流水、征信和公积金存/缴。

① 流水：你能贷多少钱

②征信：你能不能做贷款？

③ 公积金：你公积金账户里面有多少钱，缴了多少钱，能用多少钱，能不能用，具体需要向公积金和银行咨询。

第二步：验房

① 在合同生效前请务必查询房屋产权及抵押情况。

② 对于满五唯一免个税的房源，要白纸黑字体现在合同里

③ 和业主明确户口迁出时间、学位使用情况

④看房首先要验房，不要把验房的流程留到最后交房的几步里面去验。

⑤如果说你买的房子是有带装修的，包括装修清单和装修的照片一定要保存好。

第三步：下定时注意，产权以及租约调查

下定一定要看到当天的产权调查，简称产调，具体关于产调怎么去看，我们以后再详细说。

如果说有中介，产证最好压在中介那边，这个时候中介的作用就体现出来了。

可以防止两种情况出现：①防止房东一房两卖②防止房东把这套房子再去做抵押。

还需要核查租约，因为一般情况下，出售带有租约的二手房，是需要签订“同意书”的，因为租客有优先购买权。

第四步：首付，房东如果说有贷款在还贷的，要利用你的首付把房子贷款解押出来。

第五步：网签，网签当天要拉一个最新的产调，同时速度快一点的话，一天之内或者说两到三天，我们就会去银行办理我们的按揭贷款。

第六步：交税过户，当银行的贷款审批通过后，就进入到交税过户环节，过户当天拉一份最新的产调。

第七步：抵押登记证

过完户后，交易中心会出抵押登记证和房产证，出了房产证和抵押登记证后，中介或我们自己的银行，会去交易中心拿我们的抵押登记证。这个抵押登记证的话就会放在银行里面。

有些地方没有抵押登记证，直接是房产证。有的地方是将抵押登记证放在银行进行存档的，当你的贷款还清之后，银行认证才会给你，你再去做解押，每个地方的政策不一样。

第八步：放款

银行收到抵押登记证后，就进入到放款环节。

第九步：结尾款

在付首付时，一般会留个尾款，结完尾款之后，我们就进入到交房环节。

第十步：清点检查

①物品的清点，如果说有装修的话，要检查一下家具，原来说好的东西现在检查一下是否损坏。

②检查物品是否齐全。

③检查水电煤过户以及物业的交割

第十一步：所有的东西全部办完之后，到交房环节要提前留意产权证办理的注意事项。