广州天河区新楼盘。有没有发现，天河今年新房供应的阀门瞬间大开。
越秀天河和樾府、世纪金源·天河源筑、联投·文津府、广州鹏瑞1号……
再加上原本在市场就卖得不错的珠江花城、天河壹品……
于购房者而言，天河市场选择多，是一件好事。
同时，从绝大多数楼盘所呈现出的品质来看，品质感是够的，配得上天河这个标签。
当然，也有例外。
01.
先聊近期关注度比较大的越秀天河和樾府和世纪金源·天河源筑。
这两个天河核心盘相继露面，同属天河北板块，属于离广州主城核心最近的两个天河盘，存在一定的竞争关系。
前一段时间，就有好几个朋友问，这两个新盘哪个好？
世纪金源·天河源筑刚刚开放了营销中心和样板房，首推91-140㎡的户型单位，据说吹风价会在8.5-10万/平的区间。
这个盘的亮点在于，有几个很容易打动购房者的核心点。
地段、居住氛围、板块久违的社区大盘……
比如地段，项目属于纯纯的天河北板块，距离珠江新城的距离，算得上是当下最近的新盘了，周边的居住氛围也已经很ok。
其次则是不少高校都在项目周边，人文氛围对于不少买家来说，杀伤力是够的。
产品本身我们也看了，约44万㎡的大盘，配建的配套不少，而且在产品打造上，均衡性和品质感，都有保障。
至于天河和樾府，则胜在社区的打造，同时户型产品依然是亮点。
尤其是后者，和樾府的产品，竞争力这两年在广州，已经树立起很高的标准了。
这个盘四房的户型设计，很值得大家一看。
所以未来项目整体的居住舒适度会更高。
就看买家的侧重点在那一块。
02.
尚未亮相的，也有几个值得关注的楼盘，但市场的期待值，并不相同。
一个是联投·文津府。
项目在2月就举行开工仪式，规划了108-165㎡户型，预计会在近期正式对外了，看了一圈项目，以及在武汉深度了解其背后的房企后，我们有这么几个期待值。
一个是地段。
项目紧邻牛奶厂板块，三面环山，一面执信，景观资源和地段还是不错的。
一个是学府氛围，旁边就是广州执信中学天河校区。
一个是产品打造。
在产品打造上，联投·文津府将延续印系产品的高标准，从联投安屿那、联投中心与等作品汲取灵感，钜献天河难得的低密度纯南向社区。
低容积率、高得房率，会是很大的看点，居住舒适度的底气也是够的。
不过，项目不远就是天河一向卖得很好的珠江花城，往牛奶厂和天河智慧城方向也有其他新盘，竞争压力也是在的。
另一个，则是天河智慧城板块的中建天河精诚壹号。
和联投·文津府相似，中建天河精诚壹号在地段的景观资源不错，有火炉山森林公园和东大湖的加持。
而且产品偏刚需，78-89-118-137㎡等面积段产品，有一定差异化。
但这个盘的硬伤也很明显。
虽然身处天河智慧城板块，但和崭新的城市界面的无关，反而城乡结合的面貌，会让不少潜在买家有极大的纠结感。
尤其是项目南面凌塘村的村貌，会是一个需要斟酌的维度。
除此之外，项目不靠地铁、附近有某强制场所、配套一般，也是比较尴尬的地方。
这个盘，我们后面会以视频的形式，着重分析。
03.
不是很能打、略显尴尬的楼盘绝不仅中建天河精诚壹号，还有这么几个。
一个是持续在卖的慧源山庄。
这个项目和中建天河精诚壹号相近，但在景观资源和交通通达性上，更胜于中建天河精诚壹号。
但户型设计过时，项目开发口碑一般，这些老毛病也让项目虽然开盘很久，但一直没有太大的存在感。
而且从涨幅前景来看，未来很长一段时间，依然不被市场看好。
中建天河精诚壹号，也是同理。
除此之外，最近又传出有新货加推，需要验资300万的江源半岛，也略显尴尬。
这是目前金融城起步区地段最好的新盘，部分可望江、车陂南隧道出口位置、距离四五号线交汇的车陂南地铁口。
但无奈硬伤太多。
卖了十几年、产品和户型设计过时、不符合当下居住理念，任何一条，拿出来都是不建议上车的致命点。
更不要说配套一般、园林不行、噪音很大等常规痛点了。
04.
有性价比较高的，自然就有硬伤更为明显的，这是今年天河新房市场的另一个特征。
所以，这就是我们一直在强调的一个观点：
强如天河，也有需要谨慎上车的一手盘。
作为不少改善买家/豪宅买家置业广州楼市的首选区域，天河从来都不是能不能买的问题。
而是如何选的问题。
无论是一手，还是二手，都是这个逻辑。
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