上海江桥万达广场。五一前，上海一批次土拍结束，这批次，江桥的联动价又涨了。
龙湖在江桥拿的这块地，联动价6.2万/㎡，相比于去年的虹桥天玺领峯的5.75万/㎡涨了接近一成。
挖掘机未动，中介先行。
近期市场冷了不少，“笋盘”频出，朋友圈已经有中介开始摇旗呐喊去江桥抄底了。
抄底江桥，这事到底靠谱不靠谱？
01
江桥，是嘉定离市区最近的镇。
一般来说，这种地方大多数都能沾上市区的光，但是江桥至今仍是破破烂烂的景象。
实实在在的说，江桥发展的并不算好。
工作之初，作为一个刚刚投身房地产行业的“外来务工人员”，我曾长期租住在江桥，原因唯二，一个是离大虹桥近，一个是因为租金便宜。
我第一次到江桥的时候，真的是惊呆了，那时候的我并不是太能理解上海为什么有这么破的地方。
江桥街景
当时的我对嘉定区的印象来自于我们学校的嘉定校区，虽然是郊区但是城市界面干净整洁（实际上是因为没怎么在周边逛过）。
到了江桥，成片的老房子加成片的工厂园区，我一瞬间以为自己回到了家乡的乡下。
江桥至今给很多人的第一印象仍是如此——典型的城乡结合部。
江桥街景
江桥的位置看似不错，但是交通并不方便。
截图自百度
江桥北部西部直接被铁路拦住，因此江桥与嘉定内部其他区域的联络并不密切，一直像是一个嘉定的外人；
南侧又与虹桥商务区被苏州河天堑拦断，只有一条华江路连通，每天早晚高峰能够让人怀疑人生；
贯穿中部的京沪高速和西部的嘉闵高架，没有太多方便交通，反而又近一步割裂了城市界面，好在向东走向市区还算方便，就是比较堵。
今天我们熟知的13号线，实际上通车很晚，直到2012年江桥才通地铁，终于缓解了板块的出行。
当然也可以理解，江桥出身并不高，是上海的六大动迁基地之一，早年大量的土地都规划成了安置房。
除此之外，就是大量的城中村和工厂盘根交错，当然还有不少农田和荒地。
这样的地方没啥拿得出手的产业，城市建设杂乱，和市区联系差，租金自然也低。
江桥的安置房
这些条件造成了板块人员的混杂，早些年很多外来务工人员来上海第一站就是江桥的蔬菜批发市场。
这些年，隔壁的南翔折腾不断，建CBD，挖了两个湖，搞了印象城，虽然CBD没成功但是还是留下了一片优质的商品房社区，对比之下，江桥就显得落寞了不少。
除了十年前就开业的万达广场依旧热闹，江桥最大改变就是北江桥新建了一些商品房社区和建了地铁14号线，整体的城市建设更新依旧进展缓慢。
02
历史不行，未来发展好不好？
明面看，江桥的机遇并不差。
嘉定区一直是工业强区，政府搞建设很有一手，形象一点说，有这样的原生家庭理论上发展不会差。
有了大虹桥概念后，江桥又摇身一变北虹桥，头顶着虹桥管委会这个大神后爸，国家级的规划理论上也不会差。
就算早年发展贫苦了些，眼下强强联合也算是个富二代了吧，咋都不应该发展不好吧？
就跟豪门家族的继承人一样，只有一个独生子女的时候，行不行都得让你继承大统，好的资源全部砸上去让你成才。
但是有两个以上的孩子之后，这资源肯定就有倾斜了。
在嘉定内部，好的资源基本都没轮到江桥。
嘉定的主要精力资源都砸到了亲儿子嘉定新城身上，这几年规划建设搞得风生水起，建商场建学校建商务区，南翔都有点不够看，江桥就更别提了。
那再看看大虹桥呢？
大虹桥
大虹桥一直是四区共管的概念，管委会当然希望每个区域都有发展，但是事实上每个区域都还是要依靠自身。
闵行发力搞前湾，长宁发力搞临空，青浦发力卖地，嘉定呢？
对不起，嘉定发力建了嘉定新城。
在2035规划中，江桥所在的北虹桥片区的规划被几笔带过，仅是定义为了创新中心，并无大型项目落位，连新建住宅也没有，相当于一点利好没赶上。
截图自2035规划
好在江桥自己争气，靠着虹桥的概念自己在外面招商引资，至少还是把蔚来争取了过去。
江桥两大项目
规划上，江桥自己也牵头了两个城市更新项目。
其中之一是位于虹桥主城范围内的北虹桥组团要在金沙江西路地铁站建一个TOD，预计建造规模17万方。
该项目主要还是聚焦商业办公产业科研，某些自媒体在吹会有很多住宅供应，大家听听就好。
北虹之星效果图
而封浜片区的北虹之星规划，早在2015年就已经推出，想要效仿南翔搞个100亩人工湖，至今仍然没有落地。
嘉定临港科技城
除此之外，嘉定临港科技城的图纸也出炉了，位于北虹之星规划的西侧，说回文初龙湖那块地，就位于这个片区的边缘。
控规图
这个片区目前仍然是成片的工厂，虽然拆了一些，但是啥时候建仍是个未知数。
总的来说，江桥的问题根源还是口袋里没啥钱。
前文已经提到，江桥的历史底子并不厚，产业发展一般，财政收入连隔壁南翔的一半都没有，上面给的支持又不多，自然而然要被落下。
03
回归到住宅市场，我认为江桥的居住区只能算是大虹桥的二级居住地段，在整个上海的楼市站位里，也是弱于中产社区半个身位的。
江桥最典型商品房房一定是龙湖天璞，很多人提起江桥第一个就想到这个项目。
目前，龙湖天璞的二手房成交单价在7.8万左右，这个价格相比于新房的价格并不算太离谱，作为板块标杆也无可厚非，但是万万不能用这个项目代表板块的价值。
这个项目当年拿地价就已经达到了2.7万，已经逼平了当时的二手次新房价，典型的面粉比面包贵。
截图自上海乐居2015年报道
龙湖捂了好几年，到18年以5.18万元/㎡的价格入市，我还记得当时龙湖的同行大呼这个项目亏了。
但是，这项目以一己之力拔高了这个板块的身价，毕竟土拍的时候，市场上连这里该对标谁都不知道，只能跨过铁路去对标南翔。
截图自上海乐居2015年报道
这个项目太网红了，网红到市区的客户来大虹桥买二手房都不会去看周边的几个小区。
事实上，江桥板块的居住价值远远达不到这个层次。
前文也提过，江桥社区环境一般，加上飞机航道的噪音以及垃圾场的影响，并不算一个宜居的板块。
产业层面，历史的基础和未来的规划都比较一般。
资源上来看，江桥的教育医疗资源并不发达，商业除了十几年前的万达至今没有新增量。
江桥万达广场
这样的配置对于一个二手房总价上到800万，足以划分成中产社区的片区，显然是不大够用的。
江桥的土地供应一直集中在14号线周围的北江桥片区，近几年供应了不少新盘，但是当我们真的分析这里的二手房市场，就会发现和大虹桥其他片区类似的现象。
比如徐泾，靠近地铁的、开发商名气响的，新房好卖，二手房炒的高；
远离地铁一点点的，名气不够强的次新房，就算品质再高价格也上不去。
北江桥内部，已交付的龙湖天璞和保利云上，挂牌价都在7.7-8万，偶有成交；
周边的几个房龄十年内的次新房社区，中星海上名豪苑，宁兴上尚湾，价格都只在6万左右徘徊。
宁兴上尚湾
如果你真的去看过，或者住过，就会发现这些社区品质都还不错，密度没有新房那么楼挨着楼，虽然物业管理一般，但是绝对差不出两万块的价钱。
中星四期
对于价格唯一的解释，就是客群不同。
这几个房龄稍大的社区的成交量都很大，客户以本地人为主，大家为性价比买单。
相比之下，几个“标杆”社区的二手客户，可能更愿意为其名头买单。
时间放的远一点，当炒作结束，大家都同台竞技，江桥的定位仍然是个刚需社区，上限不会特别高；
而面对离谱的价格，客户会有脚投票。
至于市场上出来的一些“笋盘”，我只能说，你想去抄底，他想抄你家。
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