太古城房价。深圳专业顾问吴经理 2023-05-11 11:33
上一篇我们给大家介绍了预算2000万左右上车深圳湾第一梯队优质豪宅小区可以选择的户型，但这个价格也不是所有人都能够得着的。在这里我们为大家准备了Plan B，适合预算1600万左右想入住湾区的人群，也即第二梯队豪宅小区，比第一梯队更丰富，户型选择也更多样，而且还有近几年来成交特别热门的次新小区。
在正式介绍这些小区前，我们先来了解一下最近湾区的情况，特别是近来宝中风头正盛，似乎有碾压深圳湾的迹象。
深圳湾“老大哥” PK “网红小弟”宝中
由于年前的一波利好政策推动，整个深圳房价都一路飙升，尤其是宝中片区，更是成为了深圳的“网红片区”，有直逼深圳湾的势头。
但是冷静下来仔细想想，深圳湾片区房价的涨幅一直处于平稳状态，而宝中房价的大涨导致片区内不少小区总价和深圳湾片区第二梯队的小区价格差不多，那么同样的预算，到底是买深圳湾还是宝中呢？
毫无疑问是深圳湾，这从我们之前写过的分析宝中片区的文章下相关用户的留言可以看出来（参考：不妙，宝中卖不动了！高位横盘下房价涨到顶了？）。
深圳湾片区拥有一流的居住体验和环境配套，坐拥深圳湾15公里滨海长廊，北有深圳湾人才公园，中间有中心河穿插而过，配有硬件设施最强的深圳湾学校学位，居住的都是高端精英人士，这些让深圳湾豪宅区成为了深圳人的终极置业片区；而宝中缺乏成片的优质豪宅分布，各项配套还在完善中。对于资金实力雄厚的豪宅买家来说，想要的是入住一个已经成熟的豪宅片区（不管是居住群体还是各类配套设施），宝中目前无法吸引此类买家，反而是改善、投资群体大幅涌入，这也是宝中近来房价不断创新高的原因之一。
所以两相对比之下，同等预算多数人还是会选择深圳湾片区。但买入也是有门槛的，上次我们介绍了第一梯队的优质入门级上车小区，还是有部分群体抱怨够不着，今天我们综合考虑了社区品质、配套、楼龄、户型来给大家整理出了第二梯队的小区，预算在1600万左右，主要推荐吉祥龙、太古城北区、太古城南区、曦湾华府这四个小区价位范围内的户型。
1吉祥龙：次新高赠送品质小区
说到吉祥龙，很多人应该都听过它的“风水传闻”。起初项目刚开盘的时候被命名为“六龙湾”，但是由于风水原因，经大师指点改名为“吉祥龙”，这段传闻给小区增添了很多神秘色彩，成为人们茶余饭后津津乐道的谈资。
作为2016年入伙的小区，吉祥龙楼龄可以说是很新了。小区共有5栋，位于湾区核心地段，近地铁和商场，带花园，再加上湾区有名的高品质物管–华润物管，所以即使被诟病容积率较高，也毫不影响购房者对它的青睐，进入二手房市场后升值保值空间非常可观。
今天主要介绍的是89平的3房，分布在A栋1、2单元，且两单元户型分布相同。
从朝向来看，01/02/06/07户型都是东南朝向，阳台正对花园比较安静，15楼以上的01/02/07户型还可以看到部分海景。03/05户型朝西北向，紧邻后海滨路，会有噪音困扰。
从户型格局来看，01/03/05/07户型格局相同，都带两卫，户型方正，带入户花园。客厅出阳台，采光视野很好，赠送20平左右，实用率达88%，小次卧有点局促，但是瑕不掩瑜，这个户型整体来说还不错。
02/06户型是横厅设计，户型方正，带入户花园，可改成“3+1”房，客厅虽然没有阳台，但是不影响采光。相对来说卖相不如客厅正出阳台的户型。
总的来说，01/07户型最好，东南朝向、客厅出阳台还可以看花园，不会有太大噪音。横厅西南向和客厅出阳台西北向的两个户型优缺点共存，二者价格不会相差太大，具体选择就看个人偏好了。
吉祥龙近年来放卖量一直很少，去年双十一豪宅税政策调整后，业主报价更高，成交量也更少了。今年的涨幅在100-150万之间，前段时间高楼层的07户型成交价为1580万，目前在售的两套03、05户型还是去年放出来的盘，业主报价在1600万-1650万，价格有点虚高。现在很多购房者都在观望，但只要有价格合适的房子放出来，很快就会被成交。
2太古城南区：地铁、商场配套上车首选
太古城南区是2010年入伙的，无缝接驳地铁2号线海月站，楼下是宝能All Ctiy购物中心，享有优质配套。虽然小区密度较高，没有花园，但是主打小户型，很适合上车，这里我们主要介绍比较适合改善需求上车湾区的86-88平正规3房。
86-88平3房是小区的A户型，分布在C、D、E、F栋，均为东南朝向，客厅的阳台方位存在差异，C、D、E栋偶数层客厅侧出阳台，奇数层正出阳台；F栋偶数层客厅正出阳台，奇数层侧出阳台。由于客厅正出阳台的户型采光通风更好，更适合居住，这里我主要给大家介绍一下客厅正出阳台的户型。
该户型客厅朝东南出大阳台，三个卧室朝东南、西南，每个房间都有窗户，整个户型采光都很好；动静分明，户型除了厨房，整体都很方正；南北对流，通风较好。唯一美中不足的是小区东南方向视野被曦湾天馥遮挡，小区租客比较多。但是对于预算有限，想要配套齐全的买家来说也不失为一个好的选择。
88平户型去年成交价为1300万，今年没有成交。目前放盘价为1350-1380万左右，都是东南朝向的中低楼层。
3曦湾华府：能看海景的实用复式户型
不介意复式的话曦湾华府的复式3房户型也可以考虑。曦湾华府于2009年建成，小区共6栋，由4栋联排别墅和两栋高层组成，其中高层都是89平3房的复式户型，容积率只有2.0，对面是宝能all city商场，近地铁、商场，配套比较好。
两栋高层是2梯8户，共A-H 8个户型，户型整体相似，有东南、西南、东北三个朝向。户型基本方正，实用率很高，使用面积120平左右；一楼一般是客厅、厨房、阳台，视野开阔；二楼是卧室朝西南向，采光不错，私密性强；西南向户型6楼以上还可以看到海景，要知道在湾区所有的小三房中海景算得上是稀缺资源了。
曦湾华府这个户型是湾区最好的复式户型，放盘量较少。去年年底成交的楼层不错的G户型成交价1500多万。目前两套在卖，北向的报价1660万，价格有点虚高，南向的报价1650万，可看海景，但装修没有北向的好。跟去年12月相比，小区涨幅在10%左右。
4太古城北区：超高实用率的小复式三房
有关北区的介绍我们已经在上一篇文章中讲过，这里就不展开来说了，下面主要给大家介绍一下83-86平的小复式3房。
83平-86平的小复式3房分布在DEF栋，有ABCD四种户型，C、D户型比较好，朝西南。由于挨着后海滨路的原因，日常居住会有些吵。户型方正，赠送大概35-40平左右，实用率达110%，可以改成“3+1”房；二楼的房间可以往外搭建阳台，实用率大大提高。
目前有两套在卖，一套西南向低楼层，一套西北向中楼层，都是报价1600万，3月份有套西北向低楼层的房源放盘两天就成交了，原先报价1550万，最终反价70万，以1620万成交，原因之一就是放盘量少，房源供不应求。
太古城北区这种复式户型没有曦湾华府的好，但社区品质、配套都要优于曦湾华府，所以业主心态一直都很高，不过这种报价虚高的情况也不是最近才出现的，年前就有迹象，随着年后个别宝中片区买家置换到深圳湾，同等预算下考虑商场和地铁配套，都会优先考虑太古城北区，年前就在卖的十几套房源近来陆续都快被消化了，由此导致业主心态进一步变高，不仅惜售，报价也上升了。
结语
以上这些小区不管是在住家还是升值上，对于想上车深圳湾，但是预算够不到第一梯队小区的人群来说，都是一个不错的选择。看中小区品质和居家需求的话，吉祥龙比较适合；如果是看中实用性，同时想要兼顾居家氛围，不介意复式的话可以选择太古城北区；如果想看海景，喜欢大阳台的话可以选择曦湾华府；这三个小区总价在1600左右。如果预算再低一点，还想住的舒服的话，可以选择太古城南区。
回到目前的购房形势，疫情的影响渐渐褪去，但是深圳楼市整体形势并没有大幅度好转，即使部分小区房价上涨了，但是成交量还是很低。尤其是深圳湾，原本放盘量就少，有成交但也不及年前可观，主要是价格在不断飙升。近期深圳湾业主的心态相比年前也更高了，从目前市面上仅有的房源报价便知，甚至有些业主报价直接上调了100万。随着宝中房价不断拔高，两相对比下不少人会选择深圳湾，所以想上车湾区的购房者若遇到各方面都还不错的房子，在预算范围内能买则适时买入，当然需求不急切也可以继续等/观望,但后期买入成本会不会变高就不得而知了。
湾区豪宅户型介绍和报价分析吴经理专业讲解，真正的“南山宝安通”。
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