福州建发。聊完奥体的建发缦云,正好把金山的建发玺云也一起写了,今天就来看看这个位于金山绿轴,定位纯改善的新盘。
楼盘规划
建发玺云:备案名(玺云公馆),地处:金山板块,洪榕路南侧、建新中路东侧。
项目占地61亩,规划15栋高层住宅,共686套,主推149、179、210平米,定位纯商改善盘。
土拍情况
2022年3月16日,厦门建发以27.34亿拿下宗地2022-02号(仓山金山旧改项目地块E-18出让地块),楼面价约22205.44元/㎡,溢价率10.9%,地块面积61.56亩;容积率:3.0;限高:80米;销售指导均价:35000元/平方米,地块要求60%精装。
分析:今年第一场土拍,遇冷情况依然严重,当天推出17幅地块,成交12幅,底价成交8幅,起拍总金额164亿,成交金额66亿。
这场土拍的意义在于,当时各板块指导价都出现较大幅度上涨,东二环指导价达到4.5W。
虽然指导价上涨,但是起拍金额超20亿的地块,只有金山这幅成交,剩余流拍地块位于东二环、南二环、奥体。
对于地块而言,楼面价2.2W,当天主要是建发和中海竞争,地价略低于隔壁地王名城紫金九号,不过对于地块而言,容积率高达3.0,如果按每亩价格计算:
建发玺云:每亩金额4441W
名城紫金:每亩金额3708W
建发养云:每亩金额3623W
榕发揽湖郡:每亩金额4516W
通过数据计算,可以发现虽然地块楼面价低于隔壁,也低于东二环建发养云,但是从今年开始,大部分地块容积率都大幅度提高,每亩的金额都有所上涨。
对于绿轴地块,容积率3.0,对比上一场土拍榕发拿下东二环的地块,同样容积率3.0,成交金额基本相同,只不过东二环地块指导价4.2W,底价成交。
对于地块而言,虽然是纯商定位,地块面积也很适中,不过容积率3.0,也是近年绿轴地块里面最高的一幅,也是因为这个高指标的存在,导致目前的规划图出来,受到了很大的争议。
地块给出3.5W的指导价,同时有精装要求,按目前项目的定位来看,精装预计在5K以上,备案价预计会突破4W。
对于地块而言,资金压力并不低,加上是高门槛的改善定位,同时位于金山,可以说是今年建发拿下的地块里面压力最大的一幅。
户型情况
149平米:四房两厅两卫,四开间朝南,2T2定位,两个布局的差异在于右侧客卧的空间占用,对于整体布局而言,也是常规主流。
179平米:四房两厅三卫,四开间朝南,149平米的优化版,客厅面宽加大,同时厨房改到一侧,客餐厅做到完全的南北通透,缺点在于客卧的卫生间是暗卫。
210平米:四房两厅三卫,四开间朝南,主卧搭配衣帽间,整体布局没有太大变化,从210平米这个面积段来看,虽然布局没有太大硬伤,但是也没有太大亮点,从实用性来看,179平的布局感觉更加实用。
分析:对于项目的户型设计,依然延续了建发近年的产品,与之前已经上市的和玺、缦云、养云等大部分都相同,基本都是四开间朝南,独立客餐厅,2T2等。
由于项目限高80米,容积率3.0,不同于建发近年开发的项目,全部在17层以下的小高层,这次的楼栋不少都是高楼层,加上依然是2T2的定位,公摊预计不会太低,可以参考隔壁名城紫金九号的楼王备案信息。
区位情况
项目位于金山住宅区,距离地铁5号线530米,有一定出行优势,不过地铁5号线没有进出市区,帮助一般,周边商圈配套较多,北侧万科里,右侧在建天翔体育综合体,距离万达、万象里1公里。
目前整个绿轴旧改步入尾声,南侧天鹅湾、北侧中庚城,整体的城市界面尚可,对于金山住宅区,很明显开发已经殆尽,没有太大的规划预期。
对于项目而言,基本就是期待后续的划片情况,绿轴还保留了一幅九年一贯制教育用地,总得来说,区位尚可。
价格情况
项目未备案,按土拍指导价3.5W,精装5K计算,精装4W对比周边看看:
1、大名城紫金九号:纯商地王,大户型3.3W
2、龙湖天序:50%安商房,备案均价3.2W
3、大东海天樾:配建公租房小地块,备案均价3.2W,实际售价4W
4、建发和玺:纯商小地块,备案均价3.2W
5、万科城市之光:纯商TOD大盘,大平层精装3.15W
分析:对于金山的价格,在去年开始也基本踏过3W的门槛,目前天序和紫金九号,售价在3.2W左右,当然要是在去年,紫金九号更是要求加价30W左右,实际售价高达3.4-3.5W。
目前金山最高的售价来自大东海天樾,定位200平米左右的大平层,加价到了4W,不过上市半年,只网签了1套,可以说金山的天花板依然有限。
对于项目而言,预计会在4W左右的精装价格上市,基本也是顶着板块天花板销售,虽然目前金山竞品并不多,加上金山整体供应量也不高,置换需求也不少,不过纯改善的门槛,基本要求门槛600W起步。
这样的定位,就已经不再是板块内对比,很容易变成整个市场的改善项目做对比,对于目前的改善去化,去年不少热销,不过按这一年的去化来看。
个人感受:不少板块的改善都仅仅是依靠地缘客,只有东二环部分、市中心、江滨等,这些区域的改善才能做到吸引全城,对于那些依靠地缘客的改善,目前看做刚改定位更匹配。
项目布局
对于项目顺便来聊聊这次关注的社区布局,采取了四纵四横,全部都是2T2的板楼,在楼栋高度上,南到北,逐渐增加。
这样非常规整的布局,如果在三纵三横,可能还比较容易接受。
从数据来看,楼间距在37-42米,楼栋高度67-78米,数据比图片来得更容易接受。
对于地块而言,虽然容积率比隔壁名城紫金高,不过紫金南面留出了较大空间做商业,所以整体住宅的占地也一般,但是紫金的布局图给人感受不会这么压迫。
主要差异还是在于,紫金左右两侧的楼栋都是一层多户,这样释放了横向的楼间距,而项目虽然是板楼定位,但是没有联体楼存在。
至于为何不采取这样的设计,预计可能也是想利润最大化。
项目招标
对于近期不少项目都在投标中心发布了招标公告,整理了几个项目的价格情况:(数据存在一定出入,甚做参考)。
项目总结
项目位于金山绿轴,优势在于纯商,社区体量适中,门槛起步较高,周边配套成熟,城市界面比较完善,同时周边竞品较少,置换需求也比较旺盛,劣势在于门槛较高,对于客源的受众有所压缩,同时地块指标较高,对于改善的吸引力略低。
对于购房者而言,可以多评估看看项目最终售价,以及项目给出的精装标准如何,同时比较目前整个市场的改善供应和去化情况,以及未来的价格空间。
题外话
对于建发玺云,可以说是近期土拍提高容积率之后,首个上市的改善盘,当然这也不是最后一个,上一场土拍东二环推出的几幅纯商地块。
比如榕发拿下的宗地2022-20号,备案名揽湖郡,容积率3.0,国贸拿下的宗地2022-18号,第四代住宅,容积率2.8。
这些地块的指导价4.2-4.5W,届时上市,会如何设计同样值得关注。
对于地块而言,楼面价2.2W,指导价3.5W,而东二环上一场成交的高容积率地块,楼面价也是2.2W,指导价4.2-4.5W,不过都是底价成交。
这就是有趣的现象,指导价3.5W多轮竞拍,指导价4.2-4.5W,反而底价成交。