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一、禁止城投公司拿地，那为什么会有城投公司呢
2022.10.14号，在加强“三公”经费管理办法中，财政部发文禁止地方城投公司下场拿地。
防止虚增财政收入与严控一般性支出一体推进。
在如今的这样的大环境下，最后的遮羞布的都没了，市场的表现情况会是什么样子呢？
你们知道吗？我国第一个城投公司是哪个吗？
当是还有个好听的名字叫： “芜湖模式”
城投公司的发家史大家知道吗？为什么会有城投公司，他是怎么诞生的？
今天带大家走进城投的发展历程。
20世纪八九十年年代，大部分城市建设经费都要靠财政拨款。
1994年，分税制改革后，地方财力吃紧，城市化又在加速发展，城建经费非常紧张，如果继续依靠财政拨款的话，大规模建设恐怕是遥遥无期。
但是想在城市建设开发中引入银行资金，需要解决三个问题：
一，需要一个能借款的公司，因为政府是不能直接从银行贷款的。
二，城建开发项目繁杂，包括自来水，道路，公园等等，有的是赚钱，有的是赔钱，但是又不能不建。所以不能以单个项目分头借款，不然风险评估过不了，最好的办法就是把这些项目捆绑再一起，以赚钱的项目带动不赚钱的项目来做。这个捆绑的话需要怎么捆绑也是当时的一个难点。
三，仅靠财政预算收入是不够还债的，钱借来了，是要还的呀。所以要把跟土地有关的利益给用起来。
于是 城投公司 应运而生！！！
1998年，国家开发银行和安徽省芜湖市合作，把8个城市建设项目捆绑再一起，放在了专门创立的城投公司
芜湖建投 。以该公司为单一借款人向国开行借了10.8亿元，1998年10.8亿元可不是小数目，就是有了这笔钱，才有了我们现在的芜湖步行街
1999年芜湖市市政府投资了1.4亿元打造的全长690米，宽30－40米，东西纵深160－180米的芜湖步行街。在当时也是前所未有的。即变再现在芜湖中山路步行街和上海南京路步行街、北京王府井步行街并称为全国三大步行街。
大家想想步行街的商业影响力统治了芜湖市多少年。
这个做法呢当时有个很新颖的名词叫做：芜湖模式。也在受到当时全国上下的关注；
于是乎大量的城投公司就如春笋一样，纷纷的冒出来了。
对这段 “ 芜湖模式 ” 感兴趣的小伙伴，给你们推荐本书， 《国家开发银行史1994-2012》 里面有详细记载。
现在大家知道城投公司的由来了吧，那随着城投公司的增多，借贷的钱越来越多，不是都能还的上啊，城投公司背后是地方政府做担保，那这还不上的债应该怎么办呢？
2022.10.15号财政部发文，禁止城投公司拿地，指望着土地财政弥补一下地方财政的缺口，这条路算是一条断头路了。那在不给城投下场拿地的情况下，地方的土拍市场又会是怎样的一个场景呢？
一落千丈还是？
下期跟着小编，我们来聊聊城投的融资和债务的发展史。
二、600亿疯狂购地！最赚钱的地铁公司，竟然靠卖房一年净赚百亿
最近两年来，在土拍市场上，民营房企正在逐渐退场。
与此同时，被称为“央国平”的央企、国企、城投平台成为了土拍市场的绝对主角。
众多地方国企中，还有一个身影悄然登上“舞台”。
那就是 地铁公司 ， 是的，他们也来房地产搞副业啦！
下图为2022年1-9月拿地金额进入全国100强的地铁公司：
中指研究院数据显示，2022年1-9月，包括广州地铁、厦门轨道交通、深圳地铁、杭铁集团、沈阳地铁集团、合肥轨道交通集团、苏州轨交集团、南京地铁集团，
拿地总金额高达585亿元 ， 接近600亿元。
而且广州地铁、厦门轨道交通、深圳地铁甚至还跻身全国拿地30强。
585亿元，堪称大手笔，地铁公司入场房地产，给低迷楼市带来一股新势力。
这意味着， 地铁公司将把“站城一体化开发”的TOD模式 推向新的高潮。
根据国家发展改革委7月12日印发的 《“十四五”新型城镇化实施方案》 （以下简称《方案》）， 明确提出支持TOD模式 ，打造站城融合综合体。
所谓TOD即以公共交通为导向的开发（TOD）模式，打造站城融合综合体，鼓励轨道交通地上地下空间综合开发利用。
在此意义上，《方案》也成为地铁公司进行TOD开发的政策依据。
近年来，北上广深等大城市都在交通站场区域打造大型商务区，如上海虹桥、香港西九龙、深圳北站等站城TOD，效果显著。
以此为信心， 各大城市的地铁公司正在开启一场针对TOD的“豪赌”。
先来看看地铁公司搞房地产副业的2个佼佼者，分别是深圳地铁和广州地铁。
以下是深圳2022年第三批集中供地土拍结果：
2022年深圳第三批集中供地共出让7宗地块，有6宗成交、1宗流拍。
其中2宗拍至最高限价成交，4宗以底价成交，这场土拍一大亮点是，深圳地铁一口气拿下坪山三宗地，共计花费60.38亿，占深圳第三批土拍总金额的57%。
一句话说就是， 拍出6宗地块，深圳地铁一家房企就拿走一半。
再看看广州，2022年广州首轮土拍共出让18宗地块，成交了17宗， 其中广州地铁共花费165亿元拿下4宗地块
，4宗地165亿元的成交额占总成交的48%，堪称大手笔。
下图为2022年广州首轮土拍成交结果：
除了看拿地金额，房企新增货值也是一项重要指标：
2022年1-9月，广州地铁以542亿元新增货值排名全国房企第14位，深圳地铁（468亿）排名第15位，广州地铁、深圳地铁的新增货值均超过龙湖集团、中国金茂。
数据显示， 深圳地铁已经把自己干成了深圳第二大房企
，作为深圳地铁集团全资子公司的“深铁置业”，2022年前9个月销售额达178.89亿，排名深圳房企第二名。
广州地铁则起步比深圳地铁晚一些 ，在广州2022年前9个月TOP20榜单中，没有广州地铁身影。
哪些城市的地铁公司拿地最多呢？
下面是2021年拿地金额进入全国100强的地铁公司：
如上图所示，2021年深圳地铁拿地金额达到242亿元，在全国地铁公司中排名第一，还跻身全国房企拿地金额30强。深圳地铁在房地产还有个身份也被大众熟知，深圳地铁是万科的最大股东，持有32.43亿股股份，占万科总股本27.91%。
2021年，广州地铁拿地金额117亿元，在全国房企中排名第62位，在地铁公司中排名第二， 广州地铁还有个身份，那就是越秀地产的第二大股东
，持股比例19.9%。
除了深圳地铁、广州地铁，2021年还有成都轨道交通、厦门轨道交通、杭州地铁拿地金额进入全国100强。
再看看2022年1-9月拿地金额进入全国100强的地铁公司：
2022年1-9月，拿地金额进入100强的地铁公司共有8家，分别是广州地铁（拿地金额165亿）、厦门轨交（125亿）、深圳地铁（98亿）、杭铁集团（51亿）、沈阳地铁（43亿）、合肥轨交（37亿）、苏州轨交（35亿）、南京地铁（31亿）。
仅这8家地铁公司，拿地金额就达到585亿元，而且他们的排名均出现上升。
除了以上提到的这些地铁公司，还有武汉地铁、南宁轨道交通、昆明轨道交通近年来也有布局地产业务。
数据显示，近三年来深圳地铁的票务年收入徘徊在30-40亿元大关，而从2018年到今年第一个季度结束，深圳地铁总投资额已经突破2000亿元，已经完成的投资额达898.78亿元，均摊到每年约为200多亿元。
而 深圳地铁的赚钱能力究竟有多强呢？
2019年深圳地铁净利润为116.67亿元 。
2020年为111.02亿元，这个成绩在2020年的地铁业里可以说是断层的存在，当年排名第二的京投地铁净利润为31.56亿元，不足深圳地铁的三成，而在深圳隔壁的广州排名第三，2.3亿元的净利润连深圳地铁的零头都不到。
2021年，受疫情和内外部形势影响， 深圳地铁利润下滑至28.9亿元，但依然排在中国城铁首位。
那么不靠卖票的深圳地铁究竟是如何实现盈利的呢？答案是搞房地产。
纵观深圳地铁的营收结构不难发现，“站城一体化开发”（TOD，即以公共交通为导向的城市发展方式，建立集办公、商业、文化、教育、居住等为一体的综合体）占了集团总营收的70%以上。
生活居住在深圳的人应该并不陌生来自于深圳城铁的TOD项目，它分布于前海蛇口自贸区、深圳湾超级总部基地以及福田、龙华等深圳市各核心发展区域，产品涵盖商业、写字楼、产业园、住宅等多种业态，均为大规模城市综合体项目。
事实上，从2007年起，深圳就已经开始了在地铁上盖物业的早期探索，并逐渐让它成为集团发展的主要放下给，在发展过程中慢慢形成了涵盖从土地储备到商品房前期策划、工程建设、后期营销及运营管理在内的完整业务链。
登录深圳地铁旗下深铁置业的官网，我们可以清晰地看到深圳地铁已经手握 21个轨道沿线上盖项目的开发权 ， 开发建设规模约1260万平方米
，而这份”实权“也成为了充实深圳地铁的重要来源。
截至目前，深铁置业在深圳当地的 权益销售金额为168.62亿元 ，位列地产行业第二，而从历史数据来看，深铁置业已连续七年销售额过百亿。
深圳地铁如此令人艳羡的赚钱能力，不由得让人将它和香港地铁拿来比较，毕竟香港地铁可是全球范围内第一个实现盈利的地铁，靠着走“地铁+物业”的模式成为了香港最大的开发商之一，再加之深圳与香港地缘上的亲近性，也就更为自然了。
香港地铁所开创的“地铁+物业”模式一直以来都是国内众多城铁学习的“重要课件” ，在深圳地铁的实践中，我们也能找到很多相同的影子。
香港地铁靠着从政府手中获得“土地发展权”，合理规划项目综合发展业态，靠着科学的商业管理使得物业有了长足的发展，也塑造了众多商业地标，从而实现对集团利润创造的反哺。
深圳地铁深得香港地铁“以房养铁”的精髓，通过在地铁沿线盖地产，深圳地铁最早学到港铁的精髓，即在地铁沿线进行房地产开发，以此来反哺地铁运营。
现如今，地铁行业已迈入网络化时代， 地铁公司懂地产，形成集地铁运营、上盖物业开发、管理、运营的“站城一体化开发”的综合性模式
，实现城市利用效率最大化。
香港地铁、深圳地铁让众多城铁集团看到了跨界地产的信心，纷纷试水跟随。但是我们也特别注意到深圳地铁的地产发展并不是为了填补地铁这一基础业务带来的投入产出不平衡，更多的是基于城市发展的需求，综合考量人的发展需求，所进行的项目规划和开发。
比建地铁盖物业盖房更重要的，是建设城市，是满足人民日益美好的生活需求。
本文来源：城市战争（孙不熟团队）、财经三分钟（杨瑞）
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三、小型投资公司靠什么赚钱的
项目投资，主要是中介性质的盈利，将一些项目进行合资或者是转包出去，或者是介绍有资质的企业，这样投资管理有限公司可以得到一笔不错的报酬。
风险投资，这种赚钱的模式实际是替一些客户进行投资服务，将一些资金带入一些有风险的投资，比如股票、期货等，一般来说投资管理有限公司收取的是交易费用。
项目融资和投资管理，主要是通过项目的合理化安排，给企业进行合理的资源调配，进行合理的企业业务模式分析，收取一定数额的工作费用。
战略策划和资产重组，不过这需要规模比较大的投资管理有限公司，规模小的根本插不进去，也没有这样的资质。
融资上市和私募融资，要求大集团式的投资管理有限公司继续参与，小型的投资管理有限公司没有机会，当然赚钱来，效率很高。
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