前沿拓展：
二手房交易程序
二手房交易程序：
1、到市房产交易中心办理评估手续；
2、需要贷款的首付款要存入房产局指定帐户；
3、贷款客户凭房产交易中心提供的贷款房产评估报告或中行指定评估公司出据的评估报告；
4、担保公司担保；
5、银行放款；
6、购房人领产权证，卖房人到房产局领款。
根据2021年实施的《中华人民共和国民法典》第二百零九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第二百零九条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
Hello，大家好，我是婉儿~很高兴又见面啦！
这3个月算是我这几年来最折腾的日子了，经历了卖房、买房、租房的艰辛历程，现在总算是安顿妥当了，可以慢慢跟大家分享我的换房故事，今天是换房日记的篇一，希望能对计划买/卖二手房的小伙伴有所帮助。
Part1. 背景介绍
坐标：武汉
队友：某互联网公司研发总监，33岁
楼主：某上市公司产品运营经理，28岁
我们有一个2岁多的宝宝，宝宝主要由婆婆照料，一家4口同住，房子为队友2014年初婚前购入，107平的三房，总价为80万多一点，组合贷，刨去公积金，商贷部分每个月还贷2000多一点，房子有35万+的贷款未结清。
我和队友结婚4年多，前2年2个人都没有存钱概念，更不谈理财了，属于赚多少花多少的那种。后面有娃了才开始慢慢存钱，所以在卖房前我们手里的积蓄只够结清贷款，除了买了一个价值12万的车位，其他均无。
Part2. 卖房缘由
大多数的人换房的首要原因可能是改善居住环境了，我们也不例外。我们所居住的三室户型倒是很好，南北通透，三个房间和阳台都有很好的采光，厨房和阳台都比较宽敞，楼栋算是小区的楼王，当时买的时候单价也是最高的，层高也很适宜，视野几乎没有遮挡，房子维护得还不错，如果是小两口居住还挺温馨的。
小区不足的是地铁一直没有兑现，交通不便，家门口每天都很拥堵，队友每天开车的单程通勤都超过1h了，另外小区对口的学校也不太行，因为尊重老人意愿，未来会一直和婆婆同住，3个房间难免有些拥挤，而且一卫有时候是真的不太方便，错峰洗澡、排队上厕所的苦涩懂得都懂……
依稀记得在2021年12月某个周五的晚上，队友忽然跟我说：我们换房吧！
我：怎么突然换房？换哪里？怎么换？
队友：先把房子卖了再说，再看有没有合适的房子。
我：这么草率的嘛？？？
队友：对啊，现实情况就是我们供不起二套，反正买不起，那就只有换房了，既然要换不如趁早。
我：那换就换吧！
然后真的就是这么草率，在没有做任何功课的情况下两个年轻人开启了换房之路。[捂脸][捂脸]
说干就干，当天晚上我就让做房产经纪人的朋友帮我把房子挂上去了，结合上半年同户型的最高成交价，朋友建议我们挂235万。周六上午该平台的工作人员就上门来拍我家的图片和VR视频了，下午就陆续有客户来看房，没想到周末两天看房的客户竟然高达8组。
周一上午我就接到了朋友的电话，被告知有4组客户有意向购买，想了解我们的心理底价，和队友商量后，我们决定不少价，但家居家电可以全送。其中一个买家很有意向想约着我们面谈，被我们婉拒了，其实是我们两个卖房小白还没有完全想好，有点稀里糊涂的，更不知道面谈该谈啥。
后来到了周三中午，又接到了那个意向买家的面谈邀请，虽然还没有想好房子卖了后买在哪里怎么买，但是卖房的决心还是没有动摇，于是周三下班后我们就面谈了，整个过程倒是很和谐，买家和我们都很客气，互相表达了诚意，经过1小时左右的交谈，最终还是以235万，家居家电全送签了合同。
先上重点！！！[奸笑][奸笑][奸笑]
买家必看小tips：
1、看二手房至少看2次以上，白天、晚上各看一次（着重看户型、通风、采光、噪音等）；
2、多考察小区地段、交通、学校、容积率、车位配比、绿化率、邻居素质等；
3、如果有小孩的话注意询问卖家学位是否已经使用；
4、尽量选择适宜楼层，避开顶楼和一楼；
5、因为房龄是以开发商拿地时间算起，不是房子建成时间，所以尽量选次新小区（5-10年以内）；
6、询问卖方卖房原因，排除不利因素；
7、看房时多看墙面、地板维护及卫生间防水情况；
8、选靠谱中介，签订合同时看清条款和违约责任等事项，如有必要录音存证；
9、交房时，确保卖方水、电、燃、暖、物业费用均已结清，户口确认已经迁走，注意检查家具家电、门禁钥匙等细节；
10、二手房的中介费用是由买家承担，据我所了解的情况是，武汉二手房的中介费基本是2%~2.5%。
卖家必看小tips：
1、决定卖房前一定要对比同小区同户型的成交价，在挂价格的时候最好是挂得比自己的心理价位高一点点，留一定空间给买家砍价；
2、想清楚定价后再挂房子，挂了房子后几度调价，个人觉得感受不会很好，因为调价记录是公开透明的，平台用户是完全可以看到的，容易给人一种纠结且不诚心卖的感觉；
3、建议大家卖房前不要像我和队友那么草率，多了解所在城市和片区的市场行情，尽量多做准备，毕竟房子卖起来的速度还真的挺快；
4、在买家看房的时候，卖方不要首先一上来就跟房产经纪人或者买家说家居家电全送之类的话，虽然房子卖了大多东西也带不走，但是这些是可以用在后面双方谈判的时候附加的一点诚意“筹码”；
5、卖房同样建议选靠谱的大平台，更安全可靠，专业的经纪人会给出更好的建议，并且整个交易过程的每个阶段会有相关的工作人员指导跟进，更省心；
6、在买、卖双方面谈时，卖方可以选择让经纪人代替去交涉或者是夫妻二人打配合的方式进行，争取卖到自己的心理价位；
7、如果房子不着急卖的话，可以适当地选择客户，客户的优先级全款＞纯商贷＞组合贷；
8、一般来说，产证满五、满二的房子会更快出手，如果有卖房的打算，房产证可以尽早办理；
10、如果有车位建议在房子交付前处理妥当，我们小区是因为车位配比不够，所以卖房后车位挂了一周不到就卖出去了，但是有邻居因为忘记处理车位后面耽误不少事的也有；
11、如果资金充裕，建议提前结清贷款，缩短整个流程，当然不急的可以直接忽略。
Part3. 卖房交易的整个时间轴
（1）12月22日，双方签合同
签订合同所需材料：卖方→房产证、结婚照、户口本、身份证等资料；
买方→个人征信、身份证、户口本、银行流水等资料；
签订合同当天，买方需支付中介费、定金和按揭服务费。
上文有提到武汉中介费一般是2%到2.5%，据我的了解是买家当天现场刷卡是刷的47000元，那就是按2%收取的。
定金当天买家交的是10万，据我朋友介绍，定金好像是不能超过房子成交价的20%来着。
关于定金这里多提一句，合同上明确规定违约责任双向，就是说如若因买家个人问题导致交易失败，定金10万元归卖方所有；反之，如果因为卖方个人问题导致交易失败，卖方则需赔付10万给买方。
按揭服务费我也是第一次听说，如果二手房交易买家需贷款的话都有这个费用，买方商贷/组合贷贷款金额≤150万，按揭服务费为1800元，商贷/组合贷贷款金额＞150万，按揭服务费为2500元。
（2）12月31日面签
签完合同下面就是面签了，买家需到银行面签，提交贷款所需的材料及确认贷款相关的内容，面签材料和上述材料基本一致，额外多了一个收入证明和办理贷款银行的银行卡。
这个就很好理解了，你签约哪家银行的贷款就办理哪家的银行卡，没有面签现场也可办理；
我们则需要在面签前去政务中心开具房子未被抵押的纸质证明，其实就是提供房子未被查封、被抵押的一个证明材料。
哦，对了，面签仅能工作日进行，整个流程约2小时左右，没啥额外需注意的，只记得那天是频繁的签字、按手印。
（3）1月4日评估
面签后就到了评估环节，评估就是房产评估公司会上门对卖方的房子进行拍照，比如门牌号、每个房间、小区等照片素材，然后评估公司会出一个评估价给银行，评估价格决定了贷款的金额，不过一般评估价基本都会低于房子的成交价，我们的那个房子评估总价好像是200万多一点。
（4）1月18日批贷
由于买方是组合贷，所以批贷放款的流程会较为漫长一点，元旦后先是商贷批过，后面18日是公积金审批完成，这里需要说的是其实批贷速度是可以让交易管家介入催银行的，这个也是后来朋友告诉我的，如果买卖双方着急的话，可以多催催交易管家，跟进进度。
（5）1月27日过户
如果卖方的房子有贷款，在过户前需将贷款结清，而后房子解压。因为我们的房子有35万多的贷款，所以在过户前的一周我们就去贷款银行结清了贷款，结清后大概2个工作日就在小程序上查到我们的房子已经解压了，结清贷款解压现在只需跑一次银行就办理完成了。在房子解压后，才可进入过户环节。
关于首付款部分，我们房子总价235万，买家是首付四成，首付款为94万，由于买家在签订合同的时候付了10万定金，所以首付只需要付剩余的84万。首付款需在过户前的2个工作日打到平台的监管账户上，等过户完成后，再解冻到我们的账户上。
过户需双方到场，在政务中心办理，这里买家需缴纳契税和个税，如果购买的二手房满五唯一的话个税也不需要，我们的房子是满二唯一，所以买家需支付1.5%的契税和1%的个税，还有一个房产证的工本费是80元，加一起好像是5万多。
契税和房屋面积有关，我找了一张武汉的契税标准表，以供大家参考：
家庭首套房90平米及以下契税税率为1%，90平米以上的契税税率为1.5%。
家庭二套房90平米及以下契税税率为1%，90平米以上的契税税率为2%。
家庭三套房及以上不论面积契税税率为3%。
（6）2月14日抵押放款
过户完成后，卖出的房子会再次进入抵押环节，抵押完成后，银行和公积金中心是在2月14日放款完成的，商贷和公积金是同一天放款的。
（7）3月6日交房
放款完成后的2个工作日内，我们收到了房子的尾款，然后就是和买家约定交房日期了。关于交付时间，依照合同是卖方收到尾款的22个工作日内搬走，也就是差不多一个月的时间。如果需提前或者延迟交房，双方可以协商，按照市场价给另一方补相应房租即可。因为我们提前就找好房子，所以提前了好几个工作日就交付给买家了。
这里补充说一下，在把房子交付给买家前，我们是有2万元的钱在平台没有解冻的，1个是物业保证金1万、再一个是户口保证金1万，卖方如果户口是和房子在一起的话，需要在交付房子前将户口迁出，物业保证金就是确保物业费已经结清。在完成交付后，那2万元就自动解冻了，至此，整个二手房交易的所有流程也就结束了。
对了，这里需要说一下交房过程也很快，买家和房产经理人一起照着合同过了一遍家具家电后，然后查了物业费、水、电、燃气后，按照多退少补的原则进行结算，差不多1个半小时就办理妥当了。
交房前几天在回家的路上拍的天空交房前几天在回家的路上拍的天空
Part4. 房款到账的时间节点
现在给大家梳理一下我们卖房235万房款到账的一个时间轴
1、12月22日，签合同，合同签完后账户解冻收到10万定金；
2、1月27日过户后，账户解冻收到94万首付款-10万定金=84万的剩余首付；
3、2月14日放款完成后，账户解冻收到139万的尾款；
4、3月6日交房给买家后，账户解冻收到2万元保证金。
Part5. 买卖二手房双方所需的费用
买方：以我们的房子为例，购房款235万、1.5%契税+1%个税共5万多、中介费47000元、房产证工本费80元；按揭服务费1800元，算了一下买家七七八八加起来搞下地买我们这套房子花了245万的样子；
卖方：0元。
Part6. 到底是买新房还是二手房？
买新房还是二手房我想无论是刚需还是改需的朋友都会有所考量和侧重，其实在我们没有卖房前，我们是不知道原来二手房的买卖率还是挺高的。我们最开始卖房的时候首选目标是同区域，置换一套大户型的二手房，当时签了卖房合同后，基本把我们所在片区全部都看了一个遍，先是二手毛坯然后是二手简装再是新房的历程。
买新房or二手房，先来看看各自的优缺点：
买新房的优势：
小区更新，圈存更高，流通性高，小区环境好，房龄短，没有过户的税费，可以依据个人喜好装修；
买新房的弊端：
学区不确定，需要等交房后就近划片，开发商画的规划蓝图大，兑现周期长，甚至有难以兑现的风险，并且交房时间长，交付可能存在缩水情况；有装修成本，如果是置换再买新房的话，另外还有租房过渡的成本。
买二手房的优势：
所见即所得，无烂尾风险，周边配套齐全，学区稳定可靠，可拎包入住；可以避免陆续交房导致的频繁装修产生的噪音；二手房的物业、质量、周边环境都是可以自己切实检查的，可以降低不确定性。
买二手房的弊端：
物业水平参差不齐，房龄老可能会出现外墙脱落，顶层漏水，电梯老化，非人车分流等不便因素，从而拉低居住的舒适度；较长的房龄会影响购买时贷款的额度和年限；二手房的装修风格普遍达不到称心如意的状态，除非有改造的预算和计划；并且交易的税费更多，上面给大家算了我们的买家除了房款外的税费，也有10万左右的支出。
至于买新房还是二手房，大家可权衡利弊结合自身实际情况选择吧~
Part7. 卖房后的心态变化
最后来说说卖房后的心态变化吧，因为卖的这套房子是队友2014年婚前购入的，是他25岁来武汉打拼买的第一套房，算是他青春的一个见证吧，当时买房的时候他也是刷空了信用卡，咬紧牙买的房，后续装修、买车也是他一个人完成的。
现在整个买房的环境是大不如以前了，随便一套房子就是3、4百万，很明显队友13、14年买房乃至更早买房的人，无疑是做了一个十分正确的决定。我们的房子从80万到235万，涨幅在武汉也算是比较理想的一个状态了。
从开始签合同到交付他给我的感觉也就还好，没有觉得很失落或者很纠结什么的，但是当最后一天把房子交付给买家后，在告诉买家这个家电怎么用那个怎么处理时，我多少能感受他是有一些不舍的，毕竟这是他人生中的第一套房，也住了6年了~我听朋友说有的卖家交房的时候还有偷偷抹眼泪的。[流泪]
Part8. 结语
卖了再买后我发现买房比卖房要困难很多，这3个月节奏很快事情很多来不及去考量决定对与不对，会不会后悔什么的，反正房子卖了，也买了房，而且最重要且很现实的一点是无论是新房还是二手房都没有十全十美的，都是在不断妥协再妥协的，而且买房的预算也是一拔再拔。（没办法，钱包不鼓）
对了，最后我们买的是新房，明年交房，现在处于一个租房过渡的阶段，虽然整个换房路比较曲折也很辛苦，但是为了改善一家老小的生活环境，只能我和队友多背点压力了，用队友的话说现在不折腾再过几年可能就真的折腾不动了。
写到这里才发现写完卖房就已经快6000字了，我尽可能的把我记得的流程和注意事项都分享出来了，如果有漏掉的我后面评论区再跟大家补充，下期篇二我会跟大家继续分享我们买房的全历程和遇到的一些坑。
如果你喜欢今天的内容，老规矩请点赞、收藏、评论三连哦~不喜欢也没有关系，依旧祝你们积极开心，不止今天！我们下期见~bye！
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